一、什么是商品房預(yù)售許可制度？

商品房預(yù)售許可制度的確立，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前身是改革開(kāi)放初期的城市房屋“統(tǒng)代建”，即需要建房的單位按國(guó)家批準(zhǔn)的建房計(jì)劃，委托由政府組織成立的“統(tǒng)建辦公室”統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來(lái)自各建房單位。

隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地“統(tǒng)建辦”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其服務(wù)對(duì)象也逐漸通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行選擇，其開(kāi)發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要來(lái)源于購(gòu)房者預(yù)付的購(gòu)房款。

1995年1月1日正式施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了商品房預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。商品房預(yù)售許可制度的出臺(tái)，扶持了成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，增加了商品房的供給，保證了住房制度改革取得成功。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)到90%以上。

二、商品房預(yù)售條件

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。