一、二手房是什么？
二手房一般情況是舊房，但有時(shí)二手房未經(jīng)居住即上市也屬于二手房，二手房并不是以新舊即建造時(shí)間作為判斷標(biāo)準(zhǔn)的。二手房包括已取得房屋所有權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。
另外，二手房主要包括私房和已購(gòu)的政策性住房?jī)煞N主要類型。私房主要是原自建或購(gòu)買的平房或新建的商品房。已購(gòu)的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購(gòu)買的成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危改回遷房、集資建房、住房合作社建造的房屋。
二、如何計(jì)算二手商品房稅費(fèi)？
在二手房交易中，需要向地稅局交納的費(fèi)用為：
（一）二手房印花稅：總房款的萬(wàn)分之五=800000×0。5‰=400元
（二）二手房營(yíng)業(yè)稅（包含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）：總房款×5。5%= 800000×5。5%=44000元
（三）二手房個(gè)稅：個(gè)稅計(jì)算公式為：（轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費(fèi)-合理費(fèi)用）×20%。
1、購(gòu)房原值，購(gòu)房原值包括實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，其中房?jī)r(jià)款600000元，契稅：600000×1。5%= 9000元，印花稅：600000×0。05%=300元，因此，此房屋原值為：600000 9000 300=609300元
2、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅和印花稅，即44000 400=44400元
3、合理費(fèi)用，王先生購(gòu)買房屋時(shí)使用的是貸款，在轉(zhuǎn)讓前已償還銀行貸款利息共80000元，另外，手續(xù)費(fèi)及公證費(fèi)1000元，裝修費(fèi)用50000 元，那么，合理費(fèi)用為：80000 1000 50000=131000元此房屋要繳納的個(gè)稅為：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司繳納的費(fèi)用：
（四）二手房中介費(fèi)：總房款的2%=800000×2%=16000元
（五）二手房居間擔(dān)保過(guò)戶費(fèi)：1500元王先生共需繳納的費(fèi)用為：400 44000 3060 16000 1500=64960元。
