一、什么叫公房使用權(quán)？

所謂的公房使用權(quán)，應(yīng)是指我國(guó)城鎮(zhèn)居民以名義上的租賃，實(shí)質(zhì)上的福利分配所取得的對(duì)“國(guó)家”所有的房屋租賃權(quán)。它包括產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)管理部門(mén)直管公房和產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公房，這種單位福利分房制度是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利住房分配特色的體現(xiàn)。

通常公房使用權(quán)的承租人，均是企業(yè)事業(yè)單位或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，其所分得的房屋面積大小與其工齡、職務(wù)級(jí)別、貢獻(xiàn)大小、家庭人口等諸多因素密切相關(guān)，由此建立起的職工與單位或者國(guó)家房產(chǎn)管理部門(mén)之間的房屋承租關(guān)系，但住房的所有權(quán)仍歸單位所有，職工以支付低租金使用。諸此的公房使用權(quán)雖然隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，以及房屋商品化即房改制度的深入推行已經(jīng)越來(lái)越少，但仍不鮮見(jiàn)。

二、公房使用權(quán)的法律性質(zhì)

關(guān)于公房使用權(quán)的法律性質(zhì)，據(jù)筆者了解，在理論界分歧很大，比較有代表性有債權(quán)說(shuō)、居住權(quán)說(shuō)、自物權(quán)說(shuō)、他物權(quán)說(shuō)：

（一）債權(quán)說(shuō)。持這一觀點(diǎn)的理論者認(rèn)為，國(guó)家做為公房的所有權(quán)人，授權(quán)房產(chǎn)行政主管部門(mén)將公房出租給職工使用，由職工支付租金，已經(jīng)形成一種租賃合同關(guān)系。

（二）居住權(quán)說(shuō)。持這一觀點(diǎn)的理論者認(rèn)為，公房使用權(quán)與居住權(quán)人對(duì)他人所有的住房及其附著物所享有的占有、使用、收益的居住權(quán)的法律特征相似，因此公房使用權(quán)應(yīng)以居住權(quán)明確。

（三）自物權(quán)說(shuō)。持這一觀點(diǎn)的理論者認(rèn)為，公房租賃是依據(jù)變相工資分配方式建立起來(lái)的租賃關(guān)系，不是真正合同法意義上的租賃關(guān)系，這種使用權(quán)具有所有權(quán)性質(zhì)，本質(zhì)是物權(quán)，即民事主體以自己勞動(dòng)獲得的權(quán)利，象勞動(dòng)報(bào)酬一樣。

（四）用益物權(quán)說(shuō)。持這一觀點(diǎn)的理論者認(rèn)為，公房使用權(quán)由于具備使用權(quán)人對(duì)公房的實(shí)際控制權(quán)、支配權(quán)，所有人的權(quán)利被虛化、弱化，使用權(quán)沒(méi)有期限限制，所有權(quán)人行使所有權(quán)受到使用權(quán)人的限制，以及公房還凝結(jié)著職工的勞動(dòng)價(jià)值，基本符合用益物權(quán)特征，因此屬于用益物權(quán)。