一、什么叫公房使用權？

所謂的公房使用權，應是指我國城鎮(zhèn)居民以名義上的租賃，實質上的福利分配所取得的對“國家”所有的房屋租賃權。它包括產(chǎn)權屬于房產(chǎn)管理部門直管公房和產(chǎn)權屬于單位所有的自管公房，這種單位福利分房制度是我國計劃經(jīng)濟體制下福利住房分配特色的體現(xiàn)。

通常公房使用權的承租人，均是企業(yè)事業(yè)單位或者國家機關工作人員，其所分得的房屋面積大小與其工齡、職務級別、貢獻大小、家庭人口等諸多因素密切相關，由此建立起的職工與單位或者國家房產(chǎn)管理部門之間的房屋承租關系，但住房的所有權仍歸單位所有，職工以支付低租金使用。諸此的公房使用權雖然隨著市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，以及房屋商品化即房改制度的深入推行已經(jīng)越來越少，但仍不鮮見。

二、公房使用權的法律性質

關于公房使用權的法律性質，據(jù)筆者了解，在理論界分歧很大，比較有代表性有債權說、居住權說、自物權說、他物權說：

（一）債權說。持這一觀點的理論者認為，國家做為公房的所有權人，授權房產(chǎn)行政主管部門將公房出租給職工使用，由職工支付租金，已經(jīng)形成一種租賃合同關系。

（二）居住權說。持這一觀點的理論者認為，公房使用權與居住權人對他人所有的住房及其附著物所享有的占有、使用、收益的居住權的法律特征相似，因此公房使用權應以居住權明確。

（三）自物權說。持這一觀點的理論者認為，公房租賃是依據(jù)變相工資分配方式建立起來的租賃關系，不是真正合同法意義上的租賃關系，這種使用權具有所有權性質，本質是物權，即民事主體以自己勞動獲得的權利，象勞動報酬一樣。

（四）用益物權說。持這一觀點的理論者認為，公房使用權由于具備使用權人對公房的實際控制權、支配權，所有人的權利被虛化、弱化，使用權沒有期限限制，所有權人行使所有權受到使用權人的限制，以及公房還凝結著職工的勞動價值，基本符合用益物權特征，因此屬于用益物權。