一、土地使用權的取得方式有哪些

（一） 以出讓方式取得的土地使用權。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉讓時，應當符合下列條件：

1、轉讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；

2、轉讓人按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉讓。這里又可分為兩種情形：

一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；

二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉讓。

上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

（二） 以劃撥方式取得的土地使用權。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應具備下列條件：

1、轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。

2、對準予轉讓的，又有兩種處理方式：

第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；

第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)：

第一，用于國家機關用地和軍事用地；

第二，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

第三，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權轉讓程序

（一）轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；

（二）在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；

（四）相關的權利、義務是否已經(jīng)轉移；

（五）新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件；

（六）同時要變更開發(fā)建設單位的名稱。

上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。