一、房產(chǎn)抵押權(quán)的順位如何

由于《物權(quán)法》并未禁止在同一不動產(chǎn)上設(shè)定兩個以上抵押權(quán)，因此在不同的抵押權(quán)之間就產(chǎn)生了順位問題。

（一）抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位。根據(jù)《物權(quán)法》第194條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位，但有兩種限制情形：

1、抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

2、債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

（二）物權(quán)法》還規(guī)定了抵押權(quán)實現(xiàn)時的清償順序。

根據(jù)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

1、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

2、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

3、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

應當注意的是，抵押權(quán)均未登記的情況，《物權(quán)法》改變了《擔保法》中按合同生效時間順序清償?shù)淖龇?，一律視為相同順序，按債?quán)比例清償。

商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應當確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值的確定方法有兩種：

二、房產(chǎn)抵押時如何估價

（一）由抵押當事人協(xié)商議定。房地產(chǎn)抵押價值可以由商業(yè)銀行和借款人協(xié)商議定，達成合意后應當向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議。房地產(chǎn)管理部門不得強行要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，也不得指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。

（二）由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。

商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價機構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費、業(yè)務(wù)協(xié)作費、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費用。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)。評估結(jié)束后，應當向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。