一、哪些購房合同無效

1、開發(fā)商沒有履行法律規(guī)定手續(xù)，不具備完備的法律文件， 因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導致合同無效。依據有關規(guī)定，開發(fā)商銷售房屋，必須已經履行了法律所規(guī)定的有關手續(xù)，報請行政主管機關批準，取得五證。尤其是開發(fā)商必須依法繳納全部土地使用權出讓金取得的土地使用權證書。

2、開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如：開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況（很多情況下是其所開發(fā)項目的非法性），可以認定為欺詐行為， 合同無效。這種情況主要發(fā)生在商品房預售行為中，其目的是吸引置業(yè)者搶占市場，彌補資金不足。常見的是開發(fā)商利用宣傳材料或媒體，對房屋的特定事項或其他相關情況（公共設施、自然環(huán)境、文化環(huán)境等）進行不實或夸大的宣傳，如果這些商業(yè)吹噓具有清楚、明白的質量標準或實質內容，如小區(qū)內商場、學校、醫(yī)院等公共設施齊全、三分之一公共綠地面積等，而實際情況并非如此，即構成欺詐。如果只是無實質內容，則不構成欺詐。當然，是否認定欺詐行為在實踐中存在不同的觀點。

3、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院撤消，要求退房。例如，某開發(fā)商與置業(yè)者訂立的房屋預售合同規(guī)定，置業(yè)者應按規(guī)定的日期分期付款，逾期未付，經開發(fā)商書面催告10日后，仍未付款即視為違約，所有已交樓價款不予退還，開發(fā)商有權終止合同，并可將房屋另售他人，而對開發(fā)商的逾期交房卻規(guī)定了種種詳而不漏的免費事由。從這些條款中可以看出合同雙方的權利、義務明顯不對等，顯失公平。對于此種合同，置業(yè)者可以在訂立合同之日起一年內，請求法院予以撤消，法院判令予以撤消的，雙方應恢復到訂立合同之前的狀態(tài)，即置業(yè) 者有權退房，開發(fā)商應返還置業(yè)者所交付的樓款和定金及其利息。

4、開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權解除合同，并追究開發(fā)商的責任。

二、開發(fā)商違約怎么辦

1、逾期交房超過一定期限。合同中一般都有規(guī)定，開發(fā)商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定期限，仍未交付的，置業(yè)者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開發(fā)商的違約責任，對此置業(yè)者有選擇權。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能解除合同，予以退房，只能請求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。

2、房屋質量不符合合同約定的標準，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準，置業(yè)者有權退房。房屋質量不符合合同約定的標準，主要表現(xiàn)是室內裝修不符合約定的材質、規(guī)格、布局、結構等，若經修復能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房，如不能修復，或者經修復仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，并要求開發(fā)商賠償其他損失。有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，那么，對此事項的認定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)商即構成根本違約，置業(yè)者有權退房，并追究開發(fā)商的違約責任。