一、公租房使用權(quán)的交易方式

住房一、二、三級市場是房地產(chǎn)市場約定俗成的叫法。住房一級市場是指新建商品房即增量房的買賣；住房二級市場是指存量房產(chǎn)的買賣和租賃，比如已經(jīng)購買的商品房、經(jīng)濟適用房的上市再轉(zhuǎn)讓，已購公房的上市再轉(zhuǎn)讓；而公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，即住房的三級市場，以前這個市場沒有放開。目前，公有住房使用權(quán)交易有四種方式：

1、公房承租人之間以無償或有償方式互換公房承租權(quán)。公房承租權(quán)互換限于使用權(quán)和使用權(quán)之間，公房承租人之間以結(jié)算差價的方式互換承租權(quán)，也就是說，雙方在住房面積、位置、結(jié)構(gòu)、朝向、設(shè)施、成新、居住環(huán)境等方面的差異，由交換一方向另一方給予適當?shù)呢泿叛a償，補償數(shù)額由雙方自行議定。

2、公房承租人以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)。公房承租權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)，即承租人可將公房使用權(quán)作價，通過補差價的方式購買私房、商品房。取得原公房使用權(quán)的私房主或開發(fā)商成為新的承租人，原公房性質(zhì)不變。

3、公房承租人有償轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)。公房承租權(quán)直接轉(zhuǎn)讓，指的是公房承租人可將其公房使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給他人，轉(zhuǎn)讓價格由雙方協(xié)商議定。承租人轉(zhuǎn)讓其公房使用權(quán)后，取得相應價款；受讓方購買到公房使用權(quán)，成為新的承租人，原公房性質(zhì)不變。

4、公房轉(zhuǎn)租。即公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。在租賃期限內(nèi)，原租賃合同繼續(xù)有效。轉(zhuǎn)租雙方可協(xié)商議定轉(zhuǎn)租租金。

二、外省人可以購買公租房嗎

外省市個人也可購買公房承租權(quán)。長期以來的公房管理政策是不允許外省市個人承租本市公房的，而在商品房交易中，已允許外國人、外省市人購買房產(chǎn)。在實際生活中，外省市個人對住房有著強烈的需求，相對于產(chǎn)權(quán)房而言，使用權(quán)房有著價格低廉、交易簡便等特點，是許多外省市個人甚至本市居民解決住房問題的渠道之一。此次，北京市國土資源和房屋管理局出臺的直管公有住房使用權(quán)交易試點通知中明確規(guī)定取消了外省市個人承租本市公房的限制，即外省市個人可以購買公有住房使用權(quán)。公有住房轉(zhuǎn)租給外地人員的，按照《外地來京人員租賃房屋管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來執(zhí)行；公有住房轉(zhuǎn)租或公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給港澳臺同胞、外國人和無國籍人的，須經(jīng)市涉外安全審查辦批準。