一、公租房使用權(quán)的交易方式

住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)約定俗成的叫法。住房一級(jí)市場(chǎng)是指新建商品房即增量房的買賣；住房二級(jí)市場(chǎng)是指存量房產(chǎn)的買賣和租賃，比如已經(jīng)購(gòu)買的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的上市再轉(zhuǎn)讓，已購(gòu)公房的上市再轉(zhuǎn)讓；而公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，即住房的三級(jí)市場(chǎng)，以前這個(gè)市場(chǎng)沒有放開。目前，公有住房使用權(quán)交易有四種方式：

1、公房承租人之間以無(wú)償或有償方式互換公房承租權(quán)。公房承租權(quán)互換限于使用權(quán)和使用權(quán)之間，公房承租人之間以結(jié)算差價(jià)的方式互換承租權(quán)，也就是說(shuō)，雙方在住房面積、位置、結(jié)構(gòu)、朝向、設(shè)施、成新、居住環(huán)境等方面的差異，由交換一方向另一方給予適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額由雙方自行議定。

2、公房承租人以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)。公房承租權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)，即承租人可將公房使用權(quán)作價(jià)，通過(guò)補(bǔ)差價(jià)的方式購(gòu)買私房、商品房。取得原公房使用權(quán)的私房主或開發(fā)商成為新的承租人，原公房性質(zhì)不變。

3、公房承租人有償轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)。公房承租權(quán)直接轉(zhuǎn)讓，指的是公房承租人可將其公房使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給他人，轉(zhuǎn)讓價(jià)格由雙方協(xié)商議定。承租人轉(zhuǎn)讓其公房使用權(quán)后，取得相應(yīng)價(jià)款；受讓方購(gòu)買到公房使用權(quán)，成為新的承租人，原公房性質(zhì)不變。

4、公房轉(zhuǎn)租。即公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。在租賃期限內(nèi)，原租賃合同繼續(xù)有效。轉(zhuǎn)租雙方可協(xié)商議定轉(zhuǎn)租租金。

二、外省人可以購(gòu)買公租房嗎

外省市個(gè)人也可購(gòu)買公房承租權(quán)。長(zhǎng)期以來(lái)的公房管理政策是不允許外省市個(gè)人承租本市公房的，而在商品房交易中，已允許外國(guó)人、外省市人購(gòu)買房產(chǎn)。在實(shí)際生活中，外省市個(gè)人對(duì)住房有著強(qiáng)烈的需求，相對(duì)于產(chǎn)權(quán)房而言，使用權(quán)房有著價(jià)格低廉、交易簡(jiǎn)便等特點(diǎn)，是許多外省市個(gè)人甚至本市居民解決住房問(wèn)題的渠道之一。此次，北京市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)的直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)通知中明確規(guī)定取消了外省市個(gè)人承租本市公房的限制，即外省市個(gè)人可以購(gòu)買公有住房使用權(quán)。公有住房轉(zhuǎn)租給外地人員的，按照《外地來(lái)京人員租賃房屋管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來(lái)執(zhí)行；公有住房轉(zhuǎn)租或公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給港澳臺(tái)同胞、外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人的，須經(jīng)市涉外安全審查辦批準(zhǔn)。