一、商品房的銷售面積包括哪些

商品房的銷售面積是指購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）的相關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）。

套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

（一）套（單元）內(nèi)的使用面積；

（二）套內(nèi)墻體面積；

（三）陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

公用建筑面積由以下兩部分組成：

（一）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

（二）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

二、商品房的銷售面積如何計(jì)算

套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

（一）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑

按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

（二）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

1、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。

2、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。