一、交樓時(shí)商品房應(yīng)處的狀態(tài)
開(kāi)發(fā)商交樓時(shí)商品房應(yīng)處于以下?tīng)顟B(tài)：
（一）符合合同約定的驗(yàn)收條件：
1、該商品房已經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格；或者
2、該商品房已經(jīng)依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格；或者
3、該商品房已經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)；
（二） 已經(jīng)完成永久水、電、市政及煤氣、通信、通郵等生活必需的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，通過(guò)了消防、人防等各項(xiàng)驗(yàn)收，不存在臨水臨電等影響正常入住使用的問(wèn)題。
二、商品房收樓的辦理
（一）、如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主準(zhǔn)備收樓時(shí)的不作為行為
在業(yè)主準(zhǔn)備收樓的時(shí)候，作為出賣(mài)人的開(kāi)發(fā)商本應(yīng)主動(dòng)出示商品房經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的文件及證照，但是不少開(kāi)發(fā)商不僅不能主動(dòng)出示這些驗(yàn)收文件，對(duì)待業(yè)主的詢(xún)問(wèn)也多半是態(tài)度曖昧，總是遮遮掩掩， 影影綽綽。遇到這種情況，業(yè)主就應(yīng)該提高警惕了，司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商一旦有這個(gè)表現(xiàn)，只有極少數(shù)情況下通過(guò)了符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的驗(yàn)收條件，暫時(shí)由于客觀原因無(wú)法立即出示驗(yàn)收文件正本，但是大多數(shù)時(shí)候是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有能夠通過(guò)符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的驗(yàn)收條件，沒(méi)有取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》特別是《竣工驗(yàn)收備案表》。業(yè)主這個(gè)時(shí)候不要急于辦理收樓手續(xù)，可以先咨詢(xún)律師，自己或者委托律師進(jìn)行必要的查詢(xún)之后，確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了驗(yàn)收文件之后再辦理收樓手續(xù)也不遲。如果經(jīng)過(guò)查詢(xún)，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備交付的房屋的確沒(méi)有驗(yàn)收合格，屬于開(kāi)發(fā)商延期交樓，業(yè)主可以考慮拒絕收樓并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
（二）、遇到開(kāi)發(fā)商延期交樓，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)那些違約責(zé)任
新版的廣州市《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本的第十三條是關(guān)于延期交房違約責(zé)任的條款，交易實(shí)踐中，大多約定， 逾期不超過(guò)180日，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付延期交樓的違約金；逾期超過(guò)180日后，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。當(dāng)然，由于開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)賣(mài)合同解除的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該對(duì)業(yè)主進(jìn)行一定的賠償，具體的約定一般在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的第二十一條“乙方單方解除權(quán)的行使”這個(gè)條款里。需要注意的是，個(gè)別的開(kāi)發(fā)商在和買(mǎi)房人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)候， 排除了買(mǎi)房人退房的權(quán)利（即遇到開(kāi)發(fā)商延期交付，買(mǎi)房人只能要求支付違約金，不能要求退房）。遇到這一情形，不辦理退房對(duì)業(yè)主明顯不利的時(shí)候，業(yè)主可以根據(jù)《合同法》對(duì)格式條款的限制提出抗辯：排除（提供格式條款一方的）對(duì)方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款無(wú)效。
（三）、臨水臨電是否可以拒絕收樓
水、電設(shè)施屬于商品房的基礎(chǔ)設(shè)施，是商品房交付使用的必備條件；業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的是住宅商品房，應(yīng)當(dāng)具備居民永久水、電設(shè)施；開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備交付的商品房的水、電設(shè)施為臨時(shí)水、電設(shè)施的情況下，應(yīng)該認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約并應(yīng)該判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
