一、如何防范開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)

如果購(gòu)房者與房產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同，交了房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，未發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的效力，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，不具有排他效力，所以，購(gòu)房者無(wú)法阻止房產(chǎn)公司賣(mài)給他人，只能以對(duì)方違約要求損害賠償，而無(wú)法獲得該房屋。

購(gòu)房者可通過(guò)預(yù)告登記制度來(lái)保障權(quán)利。

《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

但需提醒的是，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)不申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，即其他人仍可以購(gòu)買(mǎi)該房屋。

二、購(gòu)房者遭遇一房多賣(mài)怎么辦

在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商為了獲取不正當(dāng)利益，有時(shí)候?qū)⒎课葸M(jìn)行多次買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)購(gòu)房者遭遇開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)的情形時(shí)的解決方法有：

品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，房產(chǎn)商又將該房屋賣(mài)給第三人，導(dǎo)致不能按期交房，是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同違約責(zé)任；如果導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合《合同法》第94條第（一）項(xiàng)規(guī)定的合同解除條件，則要承擔(dān)合同解除的法律責(zé)任。

房地產(chǎn)商已將簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物另外賣(mài)給第三人，合同約定的標(biāo)的物已經(jīng)不存在，合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合合同解除條件。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>

具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：

（一）、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

因此購(gòu)房者可以依法請(qǐng)求解除合同，要求房地產(chǎn)商將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。

此外，購(gòu)房者還可以向縣、市人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督主管部門(mén)（建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)）舉報(bào)該房地產(chǎn)商的一房二賣(mài)的違法行為，使其受到法律的嚴(yán)懲。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第39條規(guī)定：“在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

所以購(gòu)房者為了更好的保護(hù)自己的利益，在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，要及時(shí)到房屋管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，如果房屋辦理不了預(yù)售登記的話，建議暫時(shí)不要購(gòu)買(mǎi)該房屋，以免被騙。