一、商品房銷售有哪幾種方式

根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，目前商品房銷售分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給購房人，并由購房人支付房價款的行為。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工驗收、正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。

二、商品房具備上市銷售的條件

《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

而較之商品房現(xiàn)售，商品房預(yù)售對于購房人來說具有更大的法律風(fēng)險，購房人面臨著“半拉子工程”“爛尾樓”，甚至錢被開發(fā)商卷走，辛辛苦苦積攢一輩子的“家底”血本無存的風(fēng)險。所以，國家對商品房預(yù)售做了更為嚴(yán)格的規(guī)定。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。并且在第六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。