一、開發(fā)商根本違約的情形

開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質(zhì)量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效。開發(fā)商有以下行為可以被認定為根本違約：

（1）逾期交房超過一定期限。

（2）房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標準，置業(yè)者有權(quán)退房。

（3）由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書。

二、開發(fā)商違約訂金能雙倍返還嗎

房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。

如果賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān) 辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預(yù)訂的錢，可以理解為一種預(yù)付款行為，合同確立、履行時預(yù)付款要充抵價款，合同不成立時預(yù)付款應(yīng)當返還。訂金的適用不存在制裁違約行為的問題，對合同沒有擔保作用。如果購房人預(yù)交的是訂金，最終確定不想購買時，開發(fā)商應(yīng)當退還。

我國法律沒有明確的規(guī)定，所以“訂金”不是一個嚴格的法律上的概念，一般應(yīng)理解為預(yù)付款，交付“訂金”是先予履行債務(wù)的行為。

“訂金”與可以雙倍返還的“定金”是不同的法律概念?！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。對于“訂金”是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒有相關(guān)法律依據(jù)。