一．商品房買賣違約金如何約定

售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應(yīng)約定違約責(zé)任，一方違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金；由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)依法賠償。

違約金的數(shù)額，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，沒有約定，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在定的時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

二．出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的情形

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形有：

1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

2、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

3、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

為了避免糾紛產(chǎn)生，購(gòu)房者最好在合同條款中對(duì)交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。同時(shí)也可以約定出賣人交付未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。購(gòu)房者在簽訂合同的過程中如能這樣約定，無(wú)論出賣人逾期交房或交付未經(jīng)驗(yàn)收的房屋均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。