一、買房未簽合同是否有效

根據(jù)合同法第十條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面合同。房屋買賣是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種形式，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得方式。據(jù)此，認定簽訂書面合同或者認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議，且協(xié)議具備商品房買賣合同主要內(nèi)容，是房屋買賣關(guān)系成立的形式要件。雙方未簽訂任何書面合同，雙方也就沒有形成買賣關(guān)系。所以房地產(chǎn)買賣應(yīng)當簽訂書面合同，否則買賣無效。

但是，現(xiàn)司法界認為雖然合同法第十條有此規(guī)定，但合同法第三十六條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或當事人約定采用書面形式訂立合同的，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。依據(jù)此規(guī)定，當事人雖沒有訂立合同，若對方接受了購房款，買賣行為不違背意思自治原則，房屋買賣合同即成立。這樣的判決正是遵循了合同法的鼓勵交易的原則。

二、怎樣認定房屋買賣合同無效

現(xiàn)在有些房屋買賣合同為了規(guī)避國家的法律、法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公共利益，從而導(dǎo)致合同無效。特別是一些大公司之間，為了免交的稅費，購房者以捐贈款的形式向售房者捐款，然后以極低的價格購房。還有的是買賣違章建筑物。這樣的合同無效。

《民法通則》第七條規(guī)定，民事活動應(yīng)當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會經(jīng)濟秩序。根據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

所以，如果合同的形式合法，但為了達到逃稅的目的的，是無效合同。

根據(jù)上述內(nèi)容，共有房屋未分割并進行公證的，未變更產(chǎn)權(quán)的房屋無法單獨出售 ，這樣的房屋買賣合同無效；

房屋中介未取得授權(quán)，與買房人簽合同也是無效的。