一、二手房交易的陷阱有哪些

房產(chǎn)專(zhuān)家表示，相對(duì)新建商品房，一些二手房的“社會(huì)屬性”隱蔽性強(qiáng)，買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，買(mǎi)賣(mài)“二手房”涉及的法律關(guān)系也較為復(fù)雜。市民購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)必須防范潛在“陷阱”。

1、產(chǎn)權(quán)狀況不明。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。若房屋設(shè)定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。上述兩種情況常常會(huì)被購(gòu)房者忽略，而房屋業(yè)主通常又不會(huì)主動(dòng)提及。如此一來(lái)可能會(huì)給買(mǎi)方造成損失。

2、房屋類(lèi)型不明。現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類(lèi)使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外，若求購(gòu)的是非居住用房，則該房屋的類(lèi)型必須為商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。若購(gòu)買(mǎi)住宅房，購(gòu)房人將無(wú)法從事預(yù)期的商業(yè)用途。

3、合同簽訂人身份不明。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人的產(chǎn)權(quán)人身份，以及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。發(fā)生這種情形，對(duì)購(gòu)房人非常不利。

4、模糊的付款方式。很多買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視，結(jié)果在其后履行過(guò)程中，常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

二、如何規(guī)避二手房交易的陷阱

1、產(chǎn)權(quán)狀況陷阱。定金協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，應(yīng)到房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止轉(zhuǎn)讓情形。如果事先未引起重視，到辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t可能給購(gòu)房人造成很大的損失。

2、房屋類(lèi)型陷阱。定金協(xié)議簽訂前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證，并根據(jù)產(chǎn)權(quán)證等記載確定房屋類(lèi)型。避免實(shí)際交易時(shí)才發(fā)現(xiàn)由于尚未取得產(chǎn)權(quán)證而不具備交易條件，或所購(gòu)房屋類(lèi)型不符合購(gòu)房人需要而造成損失。例如，需要的是非居住用房，則應(yīng)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。若購(gòu)買(mǎi)住宅房，購(gòu)房人將無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期用途。

3、合同簽訂人陷阱。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證確定產(chǎn)權(quán)人，若部分產(chǎn)權(quán)人或由非產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，應(yīng)要求其提供未到場(chǎng)產(chǎn)權(quán)人出具的委托書(shū)。否則若未到場(chǎng)產(chǎn)權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同未成立，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立造成的直接損失，且舉證責(zé)任在購(gòu)房人。

4、模糊付款方式陷阱。買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)對(duì)付款流程及交易中各項(xiàng)事項(xiàng)作出明確、具體約定。約定履行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)的各種情況該如何解決，付款時(shí)間、付款周期等出現(xiàn)問(wèn)題如何承擔(dān)責(zé)任等。