一、什么是房產抵押貸款

房產抵押貸款，又稱住房抵押貸款、按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。房產抵押貸款與抵押房屋貸款不同，前者是以即將擁有所有權的房產抵押給銀行，獲取貸款支持；后者是以已經擁有所有權的房產抵押給銀行，獲取貸款支持，兩者的貸款用途是不同的，后者不能用來炒房、炒股之類的。

二、哪些房產無法申請抵押貸款

1、沒有還清貸款的房子，是無法再度進行抵押申請貸款的。應當注意，如果該房產還處于按揭的狀態(tài)，那么，這套房產的抵押他項權其實是在銀行的手中，等于將產權暫時移交，借款人雖然享有使用權，但并不具備完全產權，所以并不具備對這套房產的支配抵押權，不能另行用它申請貸款；

2、房齡太久、戶型太小的二手房，往往不具備抵押貸款資質。大多數(shù)銀行對于抵押的房產有較為嚴格的規(guī)格要求，綜合來看，面積≤50平米，房齡≥20年的房產，銀行會認為較難變現(xiàn)，較難進行抵押貸款。當然，如若該房產在較為主要的城市功能區(qū)域，也有部分房產可另當別論申請獲得貸款；

3、尚未達到五年期的經濟適用房，不具備抵押貸款資格。在經濟適用房的規(guī)定章程里，主管單位明確指出，只有期滿5年，經濟適用房（或限價房）才具備上市交易資格，產權才能完全實現(xiàn)轉移。若經適房房東在5年內出售房屋，將違背相關條例，無法實現(xiàn)產權交接，更不要提抵押貸款資質了；

4、小產權房是不具備房產抵押貸款交易權的。名為小產權（或鄉(xiāng)產權），實為無產權，這就是該類房產存在的尷尬，沒有產權證明，僅有一紙銷售方的出售合同，并未受到房管單位的認同。而這類房屋，如若遇到政策性用地規(guī)劃等情況，就面臨灰飛煙滅的風險，故金融機構不予對該類房產抵押放貸；

5、部分已購公房也無法進行抵押。雖然已購公房多已轉為個人獨立產權，但仍有少數(shù)較為特殊。例如，部分不能提供購房合同、協(xié)議的房產；以及不能提供央產房上市相關證明的央產房。由于此類房產權屬尚屬于較為模糊的狀態(tài)，故出于信貸風險及變現(xiàn)能力考慮，所以無法抵押房產申請貸款。