一、房屋產(chǎn)權(quán)過戶存在哪些障礙

產(chǎn)權(quán)，顧名思義，是指房產(chǎn)的所有權(quán)，對購房者來說，產(chǎn)權(quán)意味著對所購房屋享有所有權(quán)并同時對該房屋所占土地享有使用權(quán)。購買房屋與購買其他普通商品在取得所有權(quán)方式上的不同之處就在于購房屬于不動產(chǎn)交易的一種，其所有權(quán)的取得不以是否交付為準(zhǔn)，而是以是否向房地產(chǎn)交易主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。所以，購房者從維護自身利益的角度出發(fā)，在決定是否購買某個特定房屋時，不但要考慮能否擁有所購房屋的實際使用、支配權(quán)，更要考查能否獲得所購房屋的《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)的《土地使用證》，該房屋產(chǎn)權(quán)上是否存在別的權(quán)利，如抵押權(quán)等他項權(quán)利。

實踐中產(chǎn)權(quán)過戶存在的障礙主要包括以下幾個方面：

1、產(chǎn)權(quán)是否明確；

2、產(chǎn)權(quán)是否限制交易；

3、產(chǎn)權(quán)房屋的土地性質(zhì)；

4、房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)；

二、如何排除房屋產(chǎn)權(quán)過戶障礙

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要排除商品房產(chǎn)權(quán)過戶的法律障礙，應(yīng)關(guān)注以下幾個方面：

（一）了解賣方是否有產(chǎn)權(quán)證。購房者要看賣方有無所出售房屋的產(chǎn)權(quán)證。是否擁有產(chǎn)權(quán)證是判斷賣方是否對所出售房屋擁有所有權(quán)和處分權(quán)的標(biāo)志。

（二）了解賣方的處分權(quán)上是否存在限制情況，這些限制賣方處分權(quán)的情況包括：

1、 查封。被司法機關(guān)采取財產(chǎn)保全措施進行查封的房屋，在查封期間不得轉(zhuǎn)讓；

2、 抵押。被抵押用于債的擔(dān)保的房屋，在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓；

3、 共有。產(chǎn)權(quán)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人的同意不得轉(zhuǎn)讓，并且在同等條件下，其他共有人擁有優(yōu)先購買權(quán)；

4、 出租。被出租的房屋出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人（即出租人）應(yīng)提前三個月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)。

（三）了解擬購房屋所在土地的性質(zhì)

1、出讓土地。購房者所購買的商品房所在的土地應(yīng)該是以出讓方式取得的國有土地，并且賣方已取得了土地使用證；

2、劃撥土地。若擬購房屋所在土地為劃撥土地使用權(quán)，則在該土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應(yīng)的土地出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓；

3、集體土地。集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民之間進行。其他城市居民購買集體土地上的房屋無法取得所購房屋的所有權(quán)。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續(xù)后，才能由開發(fā)商開發(fā)商品房進行出售；

4、軍隊土地。依據(jù)《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》、《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行規(guī)定》、《軍隊現(xiàn)有住房出售管理辦法》、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)問題的通知》、《中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細(xì)則》的通知》，利用軍隊房地產(chǎn)進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售給地方的，無論數(shù)量多少，都必須經(jīng)過總后勤部審批。否則就是無權(quán)處分，而無權(quán)處分則應(yīng)依《合同法》第51條的規(guī)定按無效合同處理。

（四）要細(xì)分房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，對于下列形式產(chǎn)權(quán)的房屋，不但要按上述第二條說明的情況分析是否存在限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，還要按照具體的規(guī)章、政策、本地規(guī)定等進行進一步分析。

1、 經(jīng)濟適用住房；

2、 房改房；

3、 安居（解困）房；

4、 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房；

5、 軍產(chǎn)房；

總之，房屋產(chǎn)權(quán)過戶是一個看似簡單但實際上卻挺復(fù)雜的法律問題。同樣是可以居住的房屋，但卻因該房屋開發(fā)手續(xù)的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否設(shè)有負(fù)擔(dān)的不同導(dǎo)致這些房屋能否過戶存在不同的情況。所以打個形象的比喻就是房屋是有“出身”的，不同“出身”的房屋，其轉(zhuǎn)讓流通的自由性和受到的限制是不同的。在實際購房過程中，購房者可按上面提供的思路對賣方及擬購房屋進行必要的分析和調(diào)查。讓賣方出示產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售許可證等相關(guān)的證件，并到有關(guān)部門核實相關(guān)證件的真?zhèn)?。同時應(yīng)讓賣方在購房合同中作出必要的保證和承諾。在房地產(chǎn)交易市場管理不夠規(guī)范和透明的地方，購房者可以請房地產(chǎn)專業(yè)律師提供幫助。