一、商品房預(yù)售登記如何辦理

1、登記備案：預(yù)售房品房，售房單位應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同等相關(guān)文件向市或區(qū)（縣）國(guó)土局辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。

2、單方辦理：根據(jù)市國(guó)土房管局規(guī)定，辦理商品房預(yù)售登記備案由售房單位、買(mǎi)受人雙方共同辦理改為由售房單位單方辦理。售房單位在規(guī)定的期間內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，買(mǎi)受人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。

3、共同辦理：預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由售房單位和買(mǎi)受人雙方共同申請(qǐng)。

4、變更解除：商品房預(yù)售合同解除或變更的，由售房單位、買(mǎi)受人雙方共同到原登記備案機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，解除或變更預(yù)售登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售登記有何法律效力

全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于1994年7月5日通過(guò)、1995年1月1日起施行并于2007年8月20日修正的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”，建設(shè)部于1994年11月15日發(fā)布、2004年7月20日修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條又進(jìn)一步規(guī)定“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”，國(guó)務(wù)院于1998年7月20日發(fā)布并施行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第二款規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案”。

從上述法律、法規(guī)的規(guī)定可以看出，預(yù)售合同登記備案不是預(yù)售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的成立。但預(yù)售合同登記備案后，可以使預(yù)售合同產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的權(quán)利，也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又擅自將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他方時(shí)，購(gòu)房人可以用登記備案的預(yù)售合同對(duì)抗開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為，可以請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)裁定開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)賣(mài)行為無(wú)效。因此，商品房預(yù)售合同經(jīng)過(guò)登記備案后，購(gòu)房人的合同權(quán)利就多了一道保障，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案的合同存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同后，一定要敦促開(kāi)發(fā)商將預(yù)售合同備案。