一、怎樣簽訂過渡期購房合同

怎樣簽訂過渡期購房合同呢？我們建議自擬補充條款。買房簽合同是一門“功課”。在新版預(yù)售合同尚未推出、舊版預(yù)售合同仍在使用時，買房者可借鑒新版合同中的很多條款，自擬補充條款，并以合同形式確定，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。具體可從以下七個方面著手：

1、告知義務(wù)條款。為保證開發(fā)商美麗的描述成為現(xiàn)實，購房者應(yīng)把相關(guān)的重要信息列出清單，要求其履行告知義務(wù)。如商品房預(yù)售許可、房屋坐落、建筑結(jié)構(gòu)、層高、暫測面積、土地使用權(quán)取得方式、起始年限和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的布局圖等。這樣，可更全面了解情況，并減輕自己的調(diào)查負(fù)擔(dān)。

2、分期付款條款。新版合同提出可按工程進度分七期付款的概念。在簽合同時，最好留有一定比例的尾款到交房或過戶時支付，以保證自己的利益。此外，需按揭的購房者，可約定按揭貸款辦不出時的處理方式：購房者可自行選擇貸款銀行；貸款辦不出或不能貸足額時，應(yīng)由雙方另行協(xié)商處理；如協(xié)商不成，可退房等；從而降低自己的違約風(fēng)險。

3、變更規(guī)劃條款。如今，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛并不少見，主要有三方面：一是僅獲得一期開發(fā)權(quán)，就把第二期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪” 到樓書中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時，購房人有權(quán)退房”來迫使業(yè)主在房價上漲時放棄追究其責(zé)任；三是約定極輕的違約責(zé)任，來贏取變更規(guī)劃帶來的高額利潤。對此，購房者可要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為合同附件；同時約定較高的違約金比例；或在選擇退款時，附加要求其支付違約金的內(nèi)容。

4、廣告宣傳條款。把廣告及宣傳資料作為合同附件直接粘貼在合同上，要求開發(fā)商予以履行。這樣，廣告可直接約束開發(fā)商，有效防止夸大或虛假宣傳。

5、補充會所條款。如果小區(qū)設(shè)有會所，購房者在簽合同時要補充會所條款。首先，明確會所面積及其產(chǎn)權(quán)歸屬；其次，約定其服務(wù)功能、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)范圍、是否對外經(jīng)營等；再次，對會所整體及各部分的交付條件和時間要有具體約定；最后，對開發(fā)商違反承諾的違約責(zé)任須約定清楚。

6、質(zhì)量保修條款。對于商品房質(zhì)量及保修問題，購房者可參考新版預(yù)售合同，在補充條款中增加出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理程序、購房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責(zé)任、爭議處理依據(jù)等內(nèi)容。此外，在質(zhì)量爭議解決方式上，購房者應(yīng)補充“任何一方在出現(xiàn)質(zhì)量問題爭議時，有權(quán)委托本市有資質(zhì)的相應(yīng)機構(gòu)進行檢測并以此作為爭議處理依據(jù)”等詞句。

7、兜底性違約責(zé)任條款。在房屋買賣中，約定一方的義務(wù)和責(zé)任較容易，但約定違約一方的違約責(zé)任卻很難?，F(xiàn)實中開發(fā)商多種違約情形很難預(yù)料，唯有約定兜底性的違約責(zé)任條款，才能有效防范。

二、簽購房合同需要注意什么

正式簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)我國房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，正式簽訂房屋買賣合同應(yīng)具備以下條件：

1、合同雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力。

（1）購房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國民法通則》中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動（包括房屋買賣行為，因為房屋買賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應(yīng)）由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定監(jiān)護人代理民事活動。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。所以當(dāng)購房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時，必須由他的法定代理人（即監(jiān)護人）來代理，或者征得法定代理人的同意，否則買賣行為是無效的。

（2）售房者必須有銷售房屋的權(quán)利，如果售房者為企業(yè)的話，那么在該企業(yè)的經(jīng)營范圍中必須有房地產(chǎn)銷售這一項，因為企業(yè)法人必須在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營。目前各地對商品房的銷售實行許可證制度，如北京市對外銷的商品房實行外銷許可證，內(nèi)銷的商品房實行內(nèi)銷許可證，預(yù)售的商品房還要辦理預(yù)售許可證。售房單位必須辦理銷售的許可證后，才允許將商品房上市銷售。所以，如果售房者銷售的商品房未辦理有關(guān)的銷售許可證，那么售房者無權(quán)銷售商品房。

2、售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表示房屋買賣合同應(yīng)該是雙方在平等的基礎(chǔ)上，共同協(xié)商的結(jié)果。購房者在選好房后，準(zhǔn)備購買時，售房者通常要把事先起草好的房屋買賣合同交給購房者簽字。對此，購房者有權(quán)對合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項提出修改意見和增加補充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿的情況下簽訂合同。

目前，售賣商品房必須使用政府印制的商品房買賣示范文本，其中內(nèi)容當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補充。

3、合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)。

法律和行政法規(guī)是國家制定的，具有強制效力，任何單位和個人都必須遵守法律和法規(guī)。因此購房者和售房者所簽訂的房屋買賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購房者和售房者在合同中約定，購房者所應(yīng)交納稅費一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項條款無效。

4、合同不得違反國家利益和社會公共利益。

我國是社會主義國家，國家利益和社會公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違反國家利益和社會公共利益，否則就無效。

簽訂的房屋買賣合同如果違反了上述四項條件，那么該合同就是無效合同（或部分無效合同）。無效的合同不受法律的保護。確認(rèn)合同部分無效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。