一、未經(jīng)過戶登記的購(gòu)房合同有效嗎

如果我們購(gòu)買“動(dòng)產(chǎn)”，比如說(shuō)杯子、彩電、家具等，則當(dāng)買家向我們交付這些東西時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有。但如果我們購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，情況就不一樣。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是我們通常說(shuō)的過戶登記。

但現(xiàn)在模糊的是，登記后是什么生效？是買賣合同生效，還是所有權(quán)轉(zhuǎn)移生效，實(shí)踐中往往混淆不清。法學(xué)界目前認(rèn)為，《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》以及《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)成立部分的規(guī)定中，對(duì)此問題都是混淆的。實(shí)際上，政府的登記只是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，但與合同是否成立、是否有效無(wú)關(guān)。如果因?yàn)闆]有辦理過戶登記手續(xù)便認(rèn)定合同無(wú)效，則一旦房屋價(jià)格看漲，賣方便可隨意毀約；而一旦房屋價(jià)格看跌，買方又將隨意退房，這哪里還有法律、秩序可言。

因此，《合同法》第135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。也就是說(shuō)，《合同法》將合同的效力與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來(lái)，買賣合同從依法成立時(shí)即成立與生效，所有權(quán)從登記過戶或交付時(shí)成立與生效。如果買賣標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，則賣方就有法定的義務(wù)辦理過戶登記手續(xù)。

二、非正式購(gòu)房合同的效力

購(gòu)房者與房地產(chǎn)公司簽署的非正式契約（我們簡(jiǎn)稱其為舊合同）的效力究竟怎樣呢？客觀講，在取得預(yù)售許可證前就開始賣房并與客戶簽訂自己擬訂的合同，這是大多數(shù)房地產(chǎn)公司通行的做法。不出問題大家相安無(wú)事，現(xiàn)在出了問題，只能按法律規(guī)定推敲。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證明前，是不能預(yù)售商品房的，上述的通行做法不符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。依據(jù)我國(guó)《經(jīng)濟(jì)合同法》、 《合同法》之規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的合同無(wú)效。