一、 什么是公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。

共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道。

公共維修基金的本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。（一般公共維修基金的征收比例為：商品房：成交價的2%；房改房：成本價的2%）

二、住宅轉(zhuǎn)讓時維修基金的處理

（一）、一般情況下住宅轉(zhuǎn)讓時維修基金的處理

住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按規(guī)定代購房人交納的維修基金剩余款額，與房屋受讓人結(jié)算。合同另有規(guī)定的，從其約定。

已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會成立前滅失的，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主身份證件復(fù)印件、房屋拆遷許可證的復(fù)印件、商品住宅滅失退款申請書向區(qū)、縣房地局提出申請，經(jīng)審核同意后，持區(qū)、縣房地局的支付憑證及上述資料向?qū)翥y行提取其維修基金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。

已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會成立后滅失的，由業(yè)主委員會或其委托人持業(yè)主委員會證明及前款規(guī)定的證明文件和資料，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額、辦理分戶帳注銷手續(xù)，并報區(qū)、縣房地局備案。

（二）、已經(jīng)繳納過公共維修基金費(fèi)用的二手房的處理

一般來說，物業(yè)針對住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行維修的費(fèi)用是通過公共維修基金的利息來支付的。因此，當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時遇到公共維修基金是否應(yīng)由買家支付時，通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達(dá)成共識。一般會有四種處理方法：

（1）房屋業(yè)主將公共維修基金無償順延給客戶。

（2）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費(fèi)用的50%。

（3）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費(fèi)用。比例公式為（房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）、房屋產(chǎn)權(quán)年限。

（4）房屋業(yè)主不同意將公共維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購房時所交納的這筆公共維修基金費(fèi)用。

買賣雙方可以通過上述幾種協(xié)商方法處理公共維修基金問題，不過通常情況下，公共維修基金一般都是業(yè)主無償順延給客戶的。