一、已抵押房產(chǎn)買賣無效嗎

根據(jù)相關規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

抵押權存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆眨沟盅簷嘞麥?。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?/p>

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的，其所賣的房屋往往已設定了抵押登記。

賣房方將已辦理抵押登記的房屋進行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應當通知抵押權人（如銀行）并告知買方房屋已抵押的情況。

如賣房方未通知抵押權人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權人可主張房屋買賣合同無效，而買方則不能以此主張買賣合同無效。

如賣方通知了抵押權人但未告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無效；如賣方既未通知抵押權人，也未告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況，則抵押權人和買方均可主張房屋買賣合同無效。

二、抵押房屋查封后能拍賣嗎

最高人民法院一紙新的司法解釋，解除了前一個司法解釋對銀行的束縛，讓他們在處置拖欠房貸時可以較為自主地處理抵押房產(chǎn)，而無司法掣肘與后顧之憂后，還可讓弱勢的房貸申請人間接受益。

高院近日出臺的《關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》明確指出，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

高院新的司法解釋———《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》，看似“忽略”了個人的居住權，實際對購房者卻是有利的。有了這個新司法解釋，銀行的債權得到保證，可以沒有后顧之憂地做大個人住房抵押貸款業(yè)務，貸款門檻會放低，政策也會更靈活。

新的司法解釋并沒有漠視弱勢群體的居住權，不但給了被執(zhí)行人6個月的寬限期，還規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。司法解釋給出6個月的寬限期對銀行來說也是好事，有了期限，就不會再出現(xiàn)房屋查封后拍賣卻無限期拖下去的局面，而且與低保戶也沒什么關系，銀行本來就不太可能對這類客戶發(fā)放貸款。