一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有幾種

在買賣合同中約定房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有兩種：一種是權(quán)利轉(zhuǎn)移，一種是轉(zhuǎn)移占有。由于是在政府制定的格式合同中有這兩種方式，買賣雙方一般會(huì)認(rèn)為兩種都可以，沒有關(guān)系，就隨便選了一個(gè)或則不選。這兩種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式法律內(nèi)涵不同，對買賣雙方的影響，產(chǎn)生的責(zé)任自然也會(huì)不同。

以房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移來說，從法律內(nèi)涵上來說是是指房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，即房產(chǎn)權(quán)利人從房東名下轉(zhuǎn)到買家名下，而我國房產(chǎn)又實(shí)行的是登記主義，即以政府相關(guān)部門登記標(biāo)注為準(zhǔn)來確定權(quán)利人。

以轉(zhuǎn)移占有來說。從法律內(nèi)涵來說是指標(biāo)的物被交接，占有權(quán)歸買家使用。以房產(chǎn)來說，即房東將房屋交付給買家使用，把鑰匙交給買家，允許買家占有使用該房屋。

二、簽房屋買賣合同如何轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

兩方面約定買賣雙方權(quán)利轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)移占有，歸納起來就是在兩個(gè)方面對買賣雙方進(jìn)行約定：

（一）就房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約定：

讓買賣雙方選擇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方（即買家）。所謂風(fēng)險(xiǎn)是指如房屋發(fā)生地震、火災(zāi)、水宅等風(fēng)險(xiǎn)滅失或有損失等。如買賣雙方選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移則意味著從雙方前往交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請當(dāng)日，房屋一旦發(fā)生任何的風(fēng)險(xiǎn)滅失，如失火等，則損失由買家承擔(dān)。而這個(gè)時(shí)候可能買家尚未拿到房屋，房屋尚在房東的掌控之下，甚至還由房東在使用，但不論實(shí)際情況如何，只要雙方的合同中已作此約定則房子一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)就由買家承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)損失。還不要說如果房東如因其他糾紛在過戶后被法院查封拍賣之情況。就我國現(xiàn)有規(guī)定，在買家是善意第三人，房屋產(chǎn)證已辦出的情況下，如原房東方有糾紛需要凍結(jié)財(cái)產(chǎn)，不大會(huì)對該房屋進(jìn)行查封拍賣。但除此之外，產(chǎn)證尚未辦出時(shí)，即使已經(jīng)過戶，仍可能因原房東的原因被查封拍賣。所以如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移就轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)就意味著可能要為還不是自己的房子承擔(dān)20多天的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）就有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤等費(fèi)用支付的約定：

買賣雙方可以選擇在權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有這兩個(gè)點(diǎn)來區(qū)分上述費(fèi)用由誰承擔(dān)。一般的消費(fèi)者對此都沒有什么概念，也是隨便選一個(gè)。其實(shí)在現(xiàn)在的二手房交易中，大多房東是要等到買家支付所有房款后才將房屋交給買家的，有些甚至要求延遲交房，這樣的情況如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)為費(fèi)用分割點(diǎn)就意味買家要為房東多承擔(dān)一段時(shí)間的水電等房屋消耗費(fèi)用，沒有必要，完全可以選擇轉(zhuǎn)移占有時(shí)為雙方費(fèi)用的分割點(diǎn)。

綜上所述，買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)要細(xì)看買賣合同的條款，特別仔細(xì)考慮清楚風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間點(diǎn)，如果沒有太多概念或不確定的情況下，優(yōu)先選擇轉(zhuǎn)移占有。當(dāng)然，如果房東提前交房，對買家來說權(quán)利轉(zhuǎn)移尚在后面，不論選擇哪個(gè)對買家都是無不利之處的。