一、房改房的土地性質(zhì)

房改房即為已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。

按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

房改房的土地使用權(quán)是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際仍然屬于國(guó)家，購(gòu)房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分（即建筑物部分）。

在購(gòu)房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國(guó)家并不對(duì)土地使用權(quán)相關(guān)收益（租金）提出要求，對(duì)居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場(chǎng)交易。當(dāng)居民出售住房時(shí)，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買賣是按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場(chǎng)交易，市場(chǎng)價(jià)是包含了土地使用權(quán)的。

二、購(gòu)買房改房時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題

購(gòu)買房改房時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題有：

1、房改房的權(quán)屬。

根據(jù)售房單位的性質(zhì)，有一些單位的房屋只允許自己?jiǎn)挝坏膯T工購(gòu)買和居住，而不允許這些房屋進(jìn)行二次交易，其中有涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門的住住，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的央產(chǎn)房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開(kāi)上市出售的，可向交易辦公室備案、在職工住房檔案中注記，該類住房可接規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也町在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。因此購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)，一定要首先了解房屋的原產(chǎn)權(quán)單位是誰(shuí)，最好看一下售房者與原單位簽署的《公有住房買賣合同》，看此房是否可以對(duì)外出售。

2、原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

在房改過(guò)程中，很多單位都與職工在《公有住宅出售》合同中做了一些特殊約定，比如將來(lái)房屋出售時(shí)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等（規(guī)定住滿5 年內(nèi)容的除外），但此處的優(yōu)先購(gòu)買指的是同等價(jià)格下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。罔此購(gòu)房者要注意查看《公有住宅出售合同》，看其中是否有限制交易的情形，必要時(shí)最好讓賣方出示原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。

3、房改房中超標(biāo)問(wèn)題。

房改房是單位給予員工的福利，面積是根據(jù)員工的行政級(jí)別、工齡等因素確定的，在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)如原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)定超標(biāo)，則必須先將超標(biāo)問(wèn)題處理完畢才可上市交易。因此購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋只能是超標(biāo)問(wèn)題已經(jīng)處理的房屋。