一、二手房購置流程

1、 購置能力評估

自我能力評估，從家庭收入及銀行貸款兩方面來衡量。首先了解家中可用資金有多少，如存款、股票等，算出自備款部分，再從固定收入中扣除固定開支，算出自己的付款能力（月供最好不要超過家庭月收入的三分之一），即可得知自備款和貸款部份的金額，兩者加起來則為自己可購買多少價位的房子。一般二手房貸款約為總房款的60%-70%，貸款年限最長三十年。年限如選擇中長期每月還款就較少，但相應的利息累加就高了。

2、 找房渠道選擇

尋房渠道大致有兩種：

（1）、 委托中介。（2）、專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站如口碑網(wǎng)房產(chǎn)。

3、中介服務選擇

總的來說要選擇口碑較好的品牌中介?？梢酝ㄟ^親戚朋友、同事、媒體等各種途徑了解、比較哪幾個公司服務比較完善，并且沒有糾紛事件發(fā)生。如果您已經(jīng)鎖定購買區(qū)域或樓盤，就可直接去該區(qū)域內(nèi)找當?shù)氐闹薪椋驗橹薪楣径紩凶约旱闹鞔蛏倘Γ旧倘?nèi)的掛牌房源較多，您的選擇余地就會更大。經(jīng)紀人也更了解本地所有樓盤的細節(jié)情況。如果只是有一個大概購房標準，沒有確定具體目標，就需要委托在全市各區(qū)都有連鎖分店，并且房源互相流通的公司。

4、與經(jīng)紀人的交流

找資深的經(jīng)紀人。在去中介公司之前，先去您要咨詢的區(qū)域周邊熟悉情況，在與經(jīng)紀人攀談的過程中洞察他所說的和您實地了解的是否相吻合，如果不是，那他的資歷一定很淺，或者根本就不誠實，這樣的經(jīng)紀人根本起不到為您服務的作用。對您的經(jīng)紀人盡可能詳細羅列對物業(yè)的要求（地段，就學環(huán)境，休閑設施，樓層，房型，景觀，小區(qū)位置等），先過濾掉明顯不符合要求的房子，避免消耗不必要的時間和精力。從他那里得知原來業(yè)主出售的真正意圖，也可以側(cè)面了解到房屋是否存在缺陷。

5、實地察看物業(yè)

在實地察看中，需要注意的問題很多。小區(qū)周圍環(huán)境、交通、購物、就醫(yī)的便利性等。小區(qū)配套要看小區(qū)的規(guī)模，綠化率，有沒有會所，物業(yè)管理是否到位，停車位或車庫是否充足等。從安全通道，大廳，外立面等公共部分來判斷建筑品質(zhì)。進入房間里面，看房型設計的緊湊與否，有沒有大量面積浪費，每個房間的采光、視野有沒有遮擋，是否有景觀，水壓夠不夠等等。對于裝修房則要仔細觀察裝修質(zhì)量，地板、門窗、櫥柜有沒有變形，天花板、墻壁是否有滲水的痕跡。有些房子表面看來經(jīng)過翻新，實質(zhì)想掩蓋一些嚴重不足，千萬不要被蒙混。抄錄下隨房附送的家具、家電品牌和尺寸大小，以備后用。另外，小區(qū)里居民素質(zhì)的高低也很關鍵。跟住在里面的業(yè)主聊天過程中，也能知曉小區(qū)居住的方便程度。

6、 周邊物業(yè)了解

如果一套房屋您看過以后比較感興趣，不要急著做決定，到周圍同樣規(guī)模，差不多品質(zhì)的小區(qū)去看看。其它小區(qū)的掛牌價格多少，出租率高嗎？能租多少錢？接受度有多少？我如果買了這套房子能否保值或者升值。和您要買的房子做一下比較，哪個更加劃算。差不多的房型，也許另外一個小區(qū)要便宜不少，而相差的只是到公交站多走幾分鐘路程，如果這點您可以接受，何不為自己省上一筆呢？

7、條件交涉

選好房子以后就要開始交涉具體條件了。您可以先出一個較低價然后再慢慢往上加，避免實際出價高于出售方心理價位。業(yè)主抱著“能賣高一點算一點的心態(tài)，一般掛牌價都有一定的還價空間。當價格有差距時，可在付款方式，交房時間等方面做出讓步來做為籌碼。確定房屋的維修基金還有多少，剩余部分是否隨房附送。如果房子帶有租約，事先談定租金從什么時候開始由您來收取。

8、簽約。

簽約從購房人和中介的居間合同就已經(jīng)開始了，每次簽字都要認真對待。簽看房確認書時要確認中介所列的房源購房人確實去看過，空白部分劃去。交意向金時一定注意合同是否寫明這筆錢在房東收為定金之前是可以拿回來的。買賣合同違約條件要對等，不要定口頭協(xié)議，約定好的條件可以寫在補充條款。附送的家具、家電在合同附件里面要有清單詳細羅列。交易流程進行到哪一步，支付相應的房款，預留房價的5%交房時再付。

9、貸款選擇

有公積金的盡量用公積金貸款。

10、驗收房屋

剩下最后一步交房了，但也馬虎不得。對照檢查一下以防最后時刻被“偷梁換柱?？纯垂潭ㄔO施這段時間內(nèi)有沒有新的損壞。結(jié)算水、電、煤氣、有線電視等費用。維修基金和煤氣是需要到物業(yè)和煤氣公司去過戶。如果要沿用原來的電話號碼也要到電信去過戶。在拿到產(chǎn)證，確認一切細節(jié)問題以后交付尾款。

二、購買二手房的注意事項

1、購置能力評估時要注意，計劃雖然周密，但總會多出一些意想不到的開支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要預留足夠的中介費、契稅、維修基金等費用。

2、中介服務上要注意，有時一套房子因為業(yè)主原因暫時看不到，中介會帶您去看同小區(qū)里相同或類似的房型做替代品。在簽定金協(xié)議之前，一定要再實地去看一次您的“準房屋，畢竟二手房之間的個體差異是很大的。

3、實地查看物業(yè)上要注意，可以多委托幾家公司，這樣找到合適房子的機會較大。但也不是多多益善，否則不但電話被打爆，而且你也會因疲于看房而漸漸失去了判斷力。

4、條件交涉上要注意，記住您買的是房子不是家具、家電，不要貪圖這些附加的東西。買二手房時，中介或上手房東會說“家具、家電全送其實還是把價格折算在房價里面，如果不是很需要，可以選擇不要。

5、簽約時要注意，所購房屋如果帶有租約，在同等條件下，租客享有優(yōu)先購買權(quán)。因此簽訂正式買賣合同前一定確認租客在放棄優(yōu)先購買權(quán)的文件上簽字，否則，一旦租客也要購買該房屋，您所簽的合同將視為無效。