一、什么是商品房公攤面積

消費者在購買商品房時首先要明白，房屋銷售面積一般都是由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分叫“公攤面積”。

可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)的建筑面積。此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)中存有相連結(jié)的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積，其構(gòu)成是公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務(wù)的其他設(shè)備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。這部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐?，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。

在消費者購買商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當(dāng)數(shù)量。

二、商品房的公攤面積如何確定

按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提交共有建筑分?jǐn)偛课徽f明書，具體說明分?jǐn)偛课坏母黜椨猛尽⑺谖恢茫菍?、房號），被哪些樓層分?jǐn)偂?/p>

分?jǐn)偛课灰蚨嘤猛净煊枚臻g不明確，難以用文字描述的，應(yīng)附圖紙予以確定，并作為其預(yù)售合同的附件。而這些都將作為備案文件，合同中的分?jǐn)偯娣e要與備案一致。

交房時，開發(fā)商應(yīng)向每個買房人提供《商品房面積測繪技術(shù)報告書》，同時開發(fā)商可以應(yīng)買房人的要求對共有建筑分?jǐn)偛糠诌M(jìn)行核查。同時還規(guī)定，商品房面積測繪單位應(yīng)建立商品房測繪面積查詢制度，買房人對商品房測繪面積有異議的，可以到測繪單位查詢所購商品房面積測繪情況。

商品房預(yù)售前應(yīng)按有關(guān)規(guī)定、規(guī)劃設(shè)計確定共有建筑分?jǐn)偛课?，一旦開始預(yù)售，不得擅自變更共有建筑分?jǐn)偛课?；否則買房人有權(quán)退房。例如，在商品房預(yù)售、銷售時，陽臺要按規(guī)劃條件確認(rèn)的封閉式或半封閉式為依據(jù)計算面積，如果經(jīng)規(guī)劃部門規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致變化的，開發(fā)企業(yè)要在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買房人。買房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)有權(quán)做出是否退房的書面答復(fù)。而開發(fā)企業(yè)沒有在規(guī)定時限內(nèi)通知買房人的，買房人有權(quán)退房，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

買房人關(guān)心的公攤面積問題遠(yuǎn)不止以上這些方面。物業(yè)管理用房能否記入公攤面積、公攤系數(shù)由什么決定、面積誤差等等，也是買房人關(guān)心的問題。

從物業(yè)管理進(jìn)入我國以來，物業(yè)管理用房一直算入買房公攤面積。2000年國家有關(guān)部門下發(fā)了有關(guān)減少公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在公攤面積之內(nèi)。

公共面積的分?jǐn)傁禂?shù)是由樓的使用功能來決定的。一般來說，單一使用功能、布局相同的住宅樓，公攤系數(shù)只有一個。如是兩種使用功能的商住樓時，由于各層布局不同，公用建筑面積的部位范圍不同，就可能出現(xiàn)多個公攤系數(shù)。