一、什么是商品房公攤面積

消費者在購買商品房時首先要明白，房屋銷售面積一般都是由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分叫“公攤面積”。

可分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內且為本樓提供公共服務的建筑面積。此部分僅存在于與本樓內部并與本樓建筑結構中存有相連結的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積，其構成是公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務的其他設備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。這部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。

在消費者購買商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當數(shù)量。

二、商品房的公攤面積如何確定

按有關規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售許可證時，應提交共有建筑分攤部位說明書，具體說明分攤部位的各項用途、所在位置（樓層、房號），被哪些樓層分攤。

分攤部位因多用途混用而空間不明確，難以用文字描述的，應附圖紙予以確定，并作為其預售合同的附件。而這些都將作為備案文件，合同中的分攤面積要與備案一致。

交房時，開發(fā)商應向每個買房人提供《商品房面積測繪技術報告書》，同時開發(fā)商可以應買房人的要求對共有建筑分攤部分進行核查。同時還規(guī)定，商品房面積測繪單位應建立商品房測繪面積查詢制度，買房人對商品房測繪面積有異議的，可以到測繪單位查詢所購商品房面積測繪情況。

商品房預售前應按有關規(guī)定、規(guī)劃設計確定共有建筑分攤部位，一旦開始預售，不得擅自變更共有建筑分攤部位；否則買房人有權退房。例如，在商品房預售、銷售時，陽臺要按規(guī)劃條件確認的封閉式或半封閉式為依據(jù)計算面積，如果經規(guī)劃部門規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致變化的，開發(fā)企業(yè)要在變更確立之日起10日內，書面通知買房人。買房人在通知到達之日起15日內有權做出是否退房的書面答復。而開發(fā)企業(yè)沒有在規(guī)定時限內通知買房人的，買房人有權退房，由開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

買房人關心的公攤面積問題遠不止以上這些方面。物業(yè)管理用房能否記入公攤面積、公攤系數(shù)由什么決定、面積誤差等等，也是買房人關心的問題。

從物業(yè)管理進入我國以來，物業(yè)管理用房一直算入買房公攤面積。2000年國家有關部門下發(fā)了有關減少公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在公攤面積之內。

公共面積的分攤系數(shù)是由樓的使用功能來決定的。一般來說，單一使用功能、布局相同的住宅樓，公攤系數(shù)只有一個。如是兩種使用功能的商住樓時，由于各層布局不同，公用建筑面積的部位范圍不同，就可能出現(xiàn)多個公攤系數(shù)。