一、商品房的預售條件

商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。

二、未辦證的預售商品房買賣有效嗎

1、房屋買賣合同登記過戶并非房屋買賣合同生效的條件。

根據(jù)《合同法》第四十四條、最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》第九條第一款等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對于房屋買賣合同，法律法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記是合同生效要件，所以房屋買賣合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應履行的手續(xù)，不登記不產(chǎn)生房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，并不影響買賣房屋合同的效力。

2、物權(quán)行為與債權(quán)行為是獨立的兩個法律行為

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。該條第(六)項中的規(guī)定實際是屬我國法律與理論上長期以來受“不登記便無所有權(quán)”學說影響的結(jié)果。如果機械地按這樣的規(guī)定執(zhí)行，有損于交易安全和財產(chǎn)現(xiàn)實占有關(guān)系的穩(wěn)定。而這種“不登記便無所有權(quán)”的觀念已得到了法律上的矯正。

從《物權(quán)法》第十五條“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”、《物權(quán)法》第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯?未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外?！保梢钥闯鑫餀?quán)法將物權(quán)變動的合同效力與物權(quán)登記的結(jié)果在法律上進行了區(qū)分，即明確了物權(quán)行為與債權(quán)行為是相互獨立的兩個行為。房屋買賣最直觀的流程應是：當事人達成協(xié)議——買賣合同生效——轉(zhuǎn)移標的物之占有——登記——取得權(quán)利憑證。因此，房屋買賣合同的成立并生效是對轉(zhuǎn)讓房屋進行登記的先決條件，是否取得房產(chǎn)證并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。 房屋買賣合同是物權(quán)變動的原因，而登記是確定該物權(quán)變動的效力，不登記只產(chǎn)生該房屋買賣不得對抗第三人的效力，并不排斥買賣合同的成立和效力。雙方簽訂的房屋買賣合同有效，應依法予以保護。