一、什么是樓宇按揭

樓宇按揭即樓房抵押貨款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購房者三方面的一種約定，約定購房者將其已預付部分購房款房產(chǎn)的全部權益做抵押，發(fā)展商為購房者按期消償銀行貸款做擔保，在履行債務時，銀行有權處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。

二、辦理樓宇按揭業(yè)務時須注意的問題

（一）審查主體的合法性

1、按揭人及其擔保人

根據(jù)法律的規(guī)定，按揭人必須是具有完全民事行為能力的自然人或法人。按揭人如果是居民，必須提交以下材料：

（1）合法的本人身份證件，如居民身份證、戶籍本或其他有效證件。

（2）按揭人具有穩(wěn)定經(jīng)濟收人的證明或其他按期償還貸款本息能力的證明。

（3）符合法律規(guī)定的購買商品房的合同或協(xié)議，及銀行要求提供的其他有關材料。

在辦理樓宇按揭業(yè)務時，按揭人可由具有足夠代償能力的單位或個人作為其償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，該保證人必須提供同意擔保的書面材料及其經(jīng)濟收入和資信證明。

2、 按揭權人

根據(jù)中國人民銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》的規(guī)定，“只有經(jīng)中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行和農(nóng)村信用合作聯(lián)社，才能經(jīng)營個人住房擔保貸款業(yè)務，其他金融機構和非金融機構，未經(jīng)中國人民銀行批準，一律禁止辦理個人住房擔保貸款和委托個人住房擔保貸款”，并規(guī)定僅限于在實施國家安居工程的 200多個城市才能辦理，其他城市不得開展此項業(yè)務。因此，在辦理樓宇按揭業(yè)務時，一定要找有按揭貸款經(jīng)營權的機構辦理，才能受到法律的保護。

（二）審查按揭物的合法性

《擔保法》明確規(guī)定抵押財產(chǎn)的范圍中包括“抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權”。按揭的標的物即樓宇，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并具備合法的證明文件，否則不能作為按揭物。

（三）簽訂嚴謹?shù)陌唇液贤?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同”。樓宇按揭的抵押合同是確定按揭關系，明確各方當事人權利和義務的基本依據(jù)，也是抵押權人對抗第三人的憑證。當事人應在自愿、公平、等價有償和誠實信用的情況下簽訂合同，合同內(nèi)容必須符合中國的法律、法規(guī)和有關的規(guī)章制度，合同條款必須明確、完備和嚴謹。合同必須具備以下主要內(nèi)容：

1、按揭關系中按揭人、按揭權人即貸款人和擔保人的名稱或個人的姓名、住所；

2、按揭貸款的幣種及數(shù)額（通常不超過樓宇總價值的70％），計息及還本付息的時間和方式等；

3、按揭樓宇的地址、名稱、樓宇結構及狀況（如樓齡及裝修標準等）、建筑面積、實用面積、用地面積、四面位置及能源（水、電、煤氣）供應等；

4、按揭樓宇的價值及確定價值的方式；

5、按揭的期限（一般不超過20年）；

6、稅款及有關費用的支付。如印花稅、土地使用稅、交易管理費、按揭登記費等的分攤辦法等；

7、保險條款。根據(jù)中國工商銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》的規(guī)定，按揭人必須辦理房屋保險手續(xù)，投保期至少要長于借款期半年，保險單不得沒有損害貸款人權益的限制性條款，保險單必須由貸款人保管?！渡钲谑袀€人住房擔保貸款管理試行辦法》還規(guī)定，“貸款人應鼓勵借款人辦理人身保險，用以防范和彌補人身意外傷害死亡對貸款人和借款人造成的損失”；

8、按揭樓宇的占用管理人、占用管理方式（如自行居住或出租等）、占用管理的責任以及意外損毀、滅失的責任等；

9、按揭關系滅失的條件，及約定終止和提前終止的條件等；

10、違約責任，如罰息計算、賠償及受償方式等；

11、爭議解決方式，如協(xié)商、仲裁或通過有管轄權的人民法院解決等；

12、雙方當事人約定的其他事項，如合同的擔保方式有內(nèi)容、合同的公證或見證等；

13、按揭合同訂立的時間與地點；

14、各方當事人的簽字、蓋章等。

（四）辦理法定的登記手續(xù)

樓宇的按揭抵押必須按法定的程序辦理登記手續(xù)，《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)應在房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記”，“房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效”。

登記時，應向登記機關交驗下列文件：

1、按揭當事人的身份證明，如居民身份證、戶籍本或企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照等；

2、按揭登記申請書；

3、按揭合同；

4、有效的《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共同共有的房屋還必須提交《房屋共有證》和其他共有人同意按揭的書面證明；

5、證明當事人有權設定按揭關系的文件與書面證明；

6、證明按揭樓宇價值的有關資料；

7、登記機關認為必要的其他文件。

以現(xiàn)有樓宇所有權抵押的按揭，登記機關應當在該樓宇的《房屋所有權證》上作他項權利記載后，交由按揭人收執(zhí)，并向按揭權人頒發(fā)《房屋他項權證》。以“樓花”作按揭的，登記機關應當在按揭合同上作記載，按揭樓宇在按揭期間竣工的，按揭人在領取該樓宇的權屬證書后，應重新辦理該房地產(chǎn)的按揭登記手續(xù)。

當按揭合同發(fā)生變更或按揭關系終止時，按揭人應在變更或終止按揭關系之日起15日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或注銷按揭登記手續(xù)。

（五）按揭關系中主債權的實現(xiàn)方式

當按揭人未依照按揭合同的約定還本付息時，貸款人可與按揭人協(xié)商將按損的樓宇折價變賣或拍賣，并從所得的價款中優(yōu)先受償。協(xié)商不成的，貸款人可以依合同約定的爭議解決方式遵循法律途徑解決。

有下列情況之一的，貸款人有權要求處分按揭的樓宇：

1、按揭期滿，貸款人的貸款本息未受到完全清償，而按揭人又未能與貸款人達成延期履行協(xié)議的；

2、按揭人死亡或者被宣告死亡又無人代為清償?shù)狡谖戳藗鶆盏模换蛘甙唇胰说暮戏ɡ^承人、受遺贈人拒絕清償該到期末了債務的；

3、按揭人違反有關法律和合同規(guī)定，擅自處分按揭樓宇的；

4、按揭合同中約定提前終止按揭關系的其他情況。