一、個人住房貸款的還貸方式有哪些？

（一）到期一次還本付息法。借款人在貸款期內(nèi)，不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還全部本金和利息，目前人民銀行頒布的1年期內(nèi)（含1年）的個人住房貸款，采用的就是這種方式。

（二）等額本息還款法是貸款的本金之和采用按月等額還款的一種方式。由于月還款額相同，簡單又干脆，適用于在整個貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的貸戶，如國家機(jī)關(guān)、科研、教學(xué)單位人員等。目前住房公積金貸款和多數(shù)銀行的商業(yè)性個人住房貸款都采用了這種方式。

（三）等額本金還款法（又稱利隨本清法、等本不等息還款法）就是借款人將貸款額平均分?jǐn)偟秸麄€還款內(nèi)每期（月）歸還，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種方式每月的償還額逐月減少，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。

此外，目前國內(nèi)還有少數(shù)銀行（如建設(shè)銀行）正在大中城市試點(diǎn)兩種新計(jì)息還貸方式：

（一）等比累進(jìn)還款法（也稱等比遞增（減）累進(jìn)法）。就是將整個還款期按一定的時(shí)間段劃分，每個時(shí)間段比上一時(shí)間段多（少）按約定的固定比例，而每個時(shí)間段內(nèi)每月須以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。例如，一購房者向銀行貸款10萬元，貸款10年，按現(xiàn)行利率選擇“等額本息還款法”，其每月還款額為1089．20元，10年后他總共需支付本息130704元。但他如果預(yù)計(jì)5年后的收入將會有一個較大的提高，那么他可以選擇“等比累進(jìn)還款法”，以5年為周期，第二個5年的月付款比第一個5年上浮50％；那么第一個5年內(nèi)，他每月還款約在905元左右；第二個5年內(nèi)，每月還款約1358元左右，比905元上浮了50％；10年后他總共需支付約135780元。從計(jì)算中可見，選擇“等比累進(jìn)還款法”的付息要比選擇“等額本息還款法”多5500余元，這是因?yàn)橘彿空呓栌勉y行貸款的時(shí)間要更長一些，因此在利率相同的情況下也就要多支付一些利息。

（二）等額累進(jìn)還款法（也稱等額遞增（減）累進(jìn)法）其與“等比累進(jìn)還款法”類似，不同之處就是將在每個時(shí)間段上約定多（少）還款的“固定比例”改為“固定額度”，以同樣在每個時(shí)間段內(nèi)每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。上述兩種還貸方式因計(jì)算比較復(fù)雜，由于計(jì)算機(jī)程序設(shè)置等多種原因，目前在國內(nèi)除建行外暫時(shí)還較少被銀行所采用。但是，從美國、日本和香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、個人住房貸款業(yè)務(wù)開展興旺的國家和地區(qū)的實(shí)際情況看，它是國際上十分通行的消費(fèi)信貸還款方式，受到新婚夫婦和開始創(chuàng)業(yè)的年輕人的歡迎。

二、哪些人不需要提前還貸？

（一）一類是已經(jīng)獲得7折或8折優(yōu)惠利率的貸款人不必急于提前還貸。

對于獲得7折或8折優(yōu)惠的老客戶來說，盡管有加息壓力，信貸利率優(yōu)勢仍然明顯，不必急于提前還貸。貸款利率折后不到6%，這實(shí)際已低于部分銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益率。

（二）二類是辦理了等額本金還款并且還款期已經(jīng)接近一半的貸款人。

據(jù)介紹，等額本金方式下，本金開始多于利息，如果這個時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利于有效地節(jié)省利息。如果是進(jìn)入還款期后期，那么更沒有必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款。

如果手上有一筆閑錢、又符合上述前兩種情況的市民，可以適當(dāng)先行投資理財(cái)產(chǎn)品以獲得額外收益。

（三）還有一類情況是手中資金緊缺、經(jīng)濟(jì)能力不足的市民。

如果使用應(yīng)急資金或者跟別人借錢還貸，有可能會打亂生活和工作秩序，增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn)，這將會因小失大，建議這類市民暫緩提前還貸。