一、什么是定金？

“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

二、什么情況下房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)全額返還定金？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人收取的商品房訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的5‰以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)當(dāng)?shù)殖浞績(jī)r(jià)款或及時(shí)返還。

購(gòu)房人在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但有下列情況之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金：應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房人支付的訂

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；

（二）簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；

（三）雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧，不能協(xié)商一致的；

（四）廣告﹑售樓書﹑樣品房與實(shí)際狀況不相符的。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》也明文規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用，當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。