一、如何查詢二手房產(chǎn)權(quán)登記狀況

（一）應(yīng)當(dāng)查明產(chǎn)權(quán)登記狀況，明確產(chǎn)權(quán)人。有些房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者是家庭共同財(cái)產(chǎn)，共同財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)共同共有人一致同意才能進(jìn)行處分，否則就是無(wú)效民事行為，法律將不予保護(hù)。因此在簽訂合同時(shí)，要注意所有共同共有人同意并簽字才可以。這樣就可以避免一些共同共有人以沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意而請(qǐng)求法院宣判合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）應(yīng)當(dāng)查明產(chǎn)權(quán)是否有他項(xiàng)權(quán)。主要應(yīng)當(dāng)查明是否有抵押擔(dān)保權(quán)及是否被法院查封等。如果有他項(xiàng)權(quán)的，必須解決以后才能簽訂房屋買賣合同。

（三）應(yīng)當(dāng)?shù)脚沙鏊槊魉I房屋的落戶情況。如果已經(jīng)有人落戶，應(yīng)該要求房東及時(shí)遷走，戶口遷走后再來(lái)談房屋買賣為好。這樣對(duì)以后申請(qǐng)辦理戶口遷移及落戶就沒(méi)有障礙。否則買賣合同履行以后再來(lái)談戶口遷移問(wèn)題，就會(huì)很被動(dòng)。

（四）應(yīng)當(dāng)明確約定交房及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間，交易前的相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)和違約責(zé)任等問(wèn)題。

二、怎樣辦理二手房產(chǎn)權(quán)變更登記

房屋產(chǎn)權(quán)屬登記的程序，即指辦理房產(chǎn)登記應(yīng)經(jīng)過(guò)的步驟。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，大體包括申請(qǐng)登記、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和收費(fèi)發(fā)證等程序。

（一）申請(qǐng)登記

申請(qǐng)登記，是指房產(chǎn)權(quán)利人或者代理人在規(guī)定的期限內(nèi)按照權(quán)利的種類和登記的種類向登記機(jī)關(guān)提供合法有效的法律文件的行為。這一程序的主要工作是檢驗(yàn)證件和填寫申請(qǐng)書、墻界表等。

檢驗(yàn)證件是整個(gè)產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)，包括檢驗(yàn)身份證件和產(chǎn)權(quán)證件。身份證件和產(chǎn)權(quán)證件必須吻合。申請(qǐng)人包括自然人、法人和其他具有民事主體資格的組織。我國(guó)采取實(shí)名制原則，申請(qǐng)人為法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由法人代表申請(qǐng)；申請(qǐng)人是自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。檢驗(yàn)有關(guān)證件的目的在于確定申請(qǐng)人是否具備登記資格。只有具有相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件，且權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全，才予以登記。對(duì)于違章建筑、臨時(shí)建筑等，不予登記。對(duì)于申請(qǐng)人因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料或需補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的，可以準(zhǔn)予暫緩登記。在有利害關(guān)系人提出異議、權(quán)屬存在爭(zhēng)議的情況下，也應(yīng)當(dāng)暫緩登記。

填寫申請(qǐng)書和墻界表，即填寫房屋產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)書和房屋四面墻界表。墻界表是房屋權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提供的房屋四面墻體歸屬情況的書面憑證。申請(qǐng)人填寫申請(qǐng)書和墻界表后，連同產(chǎn)權(quán)證件、身份證明等，一起交給登記機(jī)關(guān)工作人員。工作人員審閱無(wú)誤后，辦理收件手續(xù)，收取證件。

（二）勘丈繪圖

勘丈繪圖是對(duì)已申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的房屋，進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房屋現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分戶平面圖，補(bǔ)測(cè)或修改房屋的平面圖（地籍圖），為產(chǎn)權(quán)審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)?？闭衫L圖的主要任務(wù)包括核實(shí)、修正房屋情況、核實(shí)墻界和繪制分戶單位平面圖等。將與實(shí)際一致的房屋平面圖連同申請(qǐng)書、墻界表、未登記房屋調(diào)查表以及分戶單位平面圖等移交給原來(lái)的登記人員，并歸入相應(yīng)的登記檔案袋。其中非常重要的是對(duì)墻界的核實(shí)。核實(shí)的時(shí)候，應(yīng)有權(quán)利人逐一指引，驗(yàn)證墻界表的真實(shí)性，同時(shí)再由鄰居確認(rèn)申請(qǐng)人指界是否與實(shí)際情況相符，經(jīng)雙方確認(rèn)后再對(duì)墻界進(jìn)行登記。

（三）產(chǎn)權(quán)審查

產(chǎn)權(quán)審查，是指以產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查、勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國(guó)際現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提出的申請(qǐng)書、墻界表以及其他產(chǎn)權(quán)證明，認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法的整個(gè)過(guò)程。