一、簽房屋認購書后能退還定金嗎

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易有關(guān)事宜的初步確認。認購書屬于商品房買賣合同的預約合同，不應(yīng)屬于商品房買賣合同，否則，在開發(fā)商可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任時，會嚴重損害買方利益。

目前，商品房認購書中往往約定定金條款：如果購房者未能在認購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商對定金不予退還；如果以后簽訂了正式商品房合同，定金則抵充房款。這種做法與《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定相一致：“出賣人通過認購、定購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能定立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”因此，在房屋認購書具有法律效力的情況下，雙方因當事人一方的原因未能簽訂正式買賣合同的，適用定金罰則。

但是，如果不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。此案中，正式合同之所以未能簽訂是因為雙方未能就合同的內(nèi)容達成一致意見，而不是購房者單方存在某種違約行為。按照認購書，購房者僅僅負有依雙方約定的條件與開發(fā)商簽訂預售或出售合同義務(wù)，而不負有按開發(fā)商單方提出的條件簽訂正式合同的義務(wù)，否則就違背了合同自愿與公平的原則。因此，開發(fā)商應(yīng)退還購房者定金。

二、買房交定金要注意什么

在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。

交付定金注意事項：

由于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛。為此，建議購房者在下定金時注意以下事項：

（一）要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，在該協(xié)議中應(yīng)當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

（二）與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

（三）與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

（四）收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)要包括經(jīng)辦人員和中介公司的印章。

（五）定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。