一、如何約定房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款

所謂“定金”，是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。

《民法通則》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以如果因某種原因而沒(méi)有簽定商品房買賣合同則開(kāi)發(fā)商不退還定金。

因此在簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)是最好是將定金改為訂金或預(yù)付款，這樣如果因?yàn)樯唐贩抠I賣合同主要條款無(wú)法達(dá)成一致不能簽定時(shí)，則可以要求開(kāi)發(fā)商退還訂金或預(yù)付款。

二、預(yù)付定金的技巧

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)講，購(gòu)房與簽定購(gòu)房合同期間有一定的時(shí)間差，有一些購(gòu)房者很可能經(jīng)過(guò)考慮以后，不想買下訂購(gòu)的房子；或者在簽定購(gòu)房合同的過(guò)程中，與開(kāi)發(fā)商就某些合同條款協(xié)商不成而導(dǎo)致沒(méi)有簽合同。那么，定金能否討回就與購(gòu)房者所簽定的訂購(gòu)書(shū)有很大的關(guān)系。所以，購(gòu)房者在付定金之前，應(yīng)仔細(xì)檢查以下開(kāi)發(fā)商提供的、購(gòu)房者在上面簽字的定購(gòu)書(shū)。

如果定購(gòu)書(shū)上沒(méi)有寫明購(gòu)房合同未簽訂成功定金是否返還的語(yǔ)句，則購(gòu)房者可通過(guò)法律程序討回定金。如果定購(gòu)書(shū)上寫著“購(gòu)房者應(yīng)在該定購(gòu)書(shū)簽訂之日起×日內(nèi)到開(kāi)發(fā)商處簽定購(gòu)房合同，逾期定金不退”，則購(gòu)房者要慎重為之，因?yàn)檫@意味購(gòu)房者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽定購(gòu)房合同的情況下，很有可能無(wú)法討回定金。所以，當(dāng)購(gòu)房者看到這些不利于自己的條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商作適當(dāng)修改后再簽字。此外，購(gòu)房者最好與開(kāi)發(fā)商在定購(gòu)書(shū)中約定：“在簽訂合同的過(guò)程中，如果雙方就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)返還定金”。

購(gòu)房者在簽約失敗后欲討回定金，而通過(guò)協(xié)商、調(diào)解的手段仍無(wú)法將定金討回的情況下，最終只好起訴到法院，這是購(gòu)房者最不想做又不得不為之的事。因此，購(gòu)房者在簽定購(gòu)房合同時(shí)最好能請(qǐng)一位律師陪同簽約。這樣，可以避免萬(wàn)一在一些原則問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致簽約失敗后，再絞盡腦汁去要回定金。