一、商品房五證都包括哪些

購房者在購買商品房，尤其是購買期房時，為使自己的權利能夠得到保障，在簽訂購房合同之前，要注意審查開發(fā)商是否“五證俱全”?！拔遄C俱全”指開發(fā)商新建商品房必須具有五個證件，五證分別是國有土地使用證 、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證。

二、購房時如何審查商品房的五證

1、國有土地使用權證。根據我國法律規(guī)定，只有具有國有土地使用權證才能進行商品房開發(fā)；對于集體土地，國家是嚴禁在集體土地上進行商品房開發(fā)的。只有縣級以上人民政府在對集體土地進行征用后，才可以將國有土地出讓給開發(fā)商進行開發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用者的名稱與開發(fā)商是否一致，是否是國有土地使用權。購房者還應注意土地使用權證上記載的土地用途和年限，土地用途應為住宅（購買非住宅類商品房另當別論），使用年限應是70年；

2、建設用地規(guī)劃許可證。根據《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》，開發(fā)商只有在取得建設用地規(guī)劃許可證后，才能辦理國有土地使用權證。取得了建設用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設用地規(guī)劃許可證，則土地權屬證明無效。購房者在審查建設用地規(guī)劃許可證時，要注意開發(fā)商開發(fā)用地的實際用途、位置界限等證記載的是否一致；

3、建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商所建工程符合城市規(guī)劃要求的證明，如果開發(fā)商拿不出建設工程規(guī)劃許可證，則意味該建筑是違章建筑；

4、施工許可證。施工許可證是允許開發(fā)商開工的批準文件，只要工程投資達到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監(jiān)理單位已確定。購房者在審查許可證時，也要用心查看。比如根據施工許可證上記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發(fā)商是否會延遲交房，如果發(fā)現問題，則可以早日采取應對措施；

5、預售許可證。最后就是審查預售許可證，審查預售許可證時，一定要留心。國家為了保護購房者利益，規(guī)定開發(fā)商在前面所說四證都已經辦好的情況下，且建筑工程滿足一定的施工進度，在建工程在形象進度上要完成一層施工，并確定施工進度和竣工交付日期，房管部門才會給開發(fā)商核發(fā)預售許可證。在審查預售許可證時，要注意查看原件，防止有的開發(fā)商用復印件作假。要注意開發(fā)商提供的預售許可證，就是你要購買的商品房所在樓的預售許可證，最后，記住到房管部門網站上核對一下，防止開發(fā)商偽造預售許可證。