一、簽訂商品房認(rèn)購書時(shí)應(yīng)注意什么？

在與開發(fā)商簽訂《商品房銷售(預(yù)售)合同》前，購房者通常還需要與開發(fā)商簽訂對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，其內(nèi)容一般可概括為兩大要義，即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，而買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。

《商品房認(rèn)購協(xié)議書》絕大多數(shù)情況皆系由開發(fā)商事先制定的格式條款，故而在部分條款上將利益傾向于開發(fā)商。此種情況下，購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)需在注意：

1、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)商如果不具備商品房預(yù)售法定條件，沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，其與購房者簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》是無效的，不具有法律效力。作為購房人一定要首先審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件，以防認(rèn)購無效。

2、審慎確認(rèn)協(xié)議條款。

一份合乎法律規(guī)范的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)涵蓋以下其各方面：

（1）買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等；

（2）房屋基本情況，包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等；

（3）簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等；

（4）定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。購房者可以在認(rèn)購書中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能就《商品房買賣（預(yù)售）合同》或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見的，開發(fā)商應(yīng)全額退還定金”，以為自身留有余地；

（5）付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；

（6）買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同；在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同；在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款；

（7）違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。

二、交定金時(shí)應(yīng)注意什么？

在認(rèn)購協(xié)議書上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個(gè)名詞，應(yīng)該注意識(shí)別二者，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

定金是一個(gè)專門的法律概念，以特定規(guī)則“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用；而訂金的性質(zhì)同于預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。二者間迥異的法律地位要求購房者購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)要認(rèn)真識(shí)別“定金”和“訂金”。

一般來說，認(rèn)購協(xié)議書中以“定金”方式進(jìn)行約定更為普遍：如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)正式簽訂合同，則定金在買方履約后可抵作房款或退回買方；如果發(fā)生違約，則會(huì)產(chǎn)生定金責(zé)任，實(shí)踐中，發(fā)生定金責(zé)任的情形通常體現(xiàn)為：

①若買方?jīng)]有在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，定金不予返還。若賣方在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購協(xié)議書而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金；

②任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方若為買方則定金不予返還，若為賣方則雙倍返還定金。

此外，如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議書無效，或者由于賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。