一、同意轉(zhuǎn)租如何成立

在同意轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合，轉(zhuǎn)租的成立須有二個(gè)要件：一是轉(zhuǎn)租人與次承租人之間有轉(zhuǎn)租合同；二是轉(zhuǎn)租人需經(jīng)出租人同意。在實(shí)踐中，易發(fā)生爭(zhēng)議的問(wèn)題在于后者。其一，出租人的同意是否應(yīng)在轉(zhuǎn)租合同訂立之前。其二，出租人的同意采取何種方式。其三，出租人的同意是否包括轉(zhuǎn)租的期限。事后的同意，本質(zhì)上為追認(rèn)。追認(rèn)采取明示的方式是毋容置疑的，默示是否可以構(gòu)成追認(rèn)的表示方式，值得研究。由于追認(rèn)是出租人的權(quán)利，出租人既有明示表示的自由，也有沉默（不作為的默示）的自由，因此，其沉默不應(yīng)當(dāng)視為追認(rèn)的意思表示。

但是，作為與沉默相對(duì)應(yīng)的另一類(lèi)默示，為的默示則應(yīng)認(rèn)其為出租人的追認(rèn)方式。比如出租人接受了次承租人增加或減少租金的請(qǐng)求。至于轉(zhuǎn)租的期限，從民法理論及國(guó)外立法例分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不得長(zhǎng)于租賃合同的期限。當(dāng)出租人以明示方式同意轉(zhuǎn)租并明確轉(zhuǎn)租期限長(zhǎng)于原租賃期限時(shí)，基于合同自由原則，除法律有明文禁止外，當(dāng)認(rèn)其有效。只是，在原租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)化為普通的租賃合同。依此同理，出租人的推定同意亦然。

存在的問(wèn)題還有，承租人在征求出租人是否同意轉(zhuǎn)租的意見(jiàn)，出租人拒絕同意時(shí)，承租人可否終止租賃關(guān)系。

二、同意轉(zhuǎn)租的法律效力

在同意轉(zhuǎn)租的情形下，轉(zhuǎn)租關(guān)系具有三方主體：出租人、承租人與次承租人。從而形成了如下的法律效力：

（1）轉(zhuǎn)租對(duì)承租人與次承租人之間的效力

轉(zhuǎn)租的成立使承租人與次承租人之間發(fā)生租賃關(guān)系。此種租賃關(guān)系與普通租賃關(guān)系并無(wú)不同，承租人為出租人，次承租人為承租人。從德國(guó)、日本的學(xué)說(shuō)及判例來(lái)看，在出租人和承租人之間的租賃關(guān)系與承租人同次承租人之間的租賃關(guān)系同時(shí)終止時(shí)，次承租人可直接將租賃物返還給出租人。[3]其性質(zhì)屬于次承租人代替承租人的返還。當(dāng)次承租人取得租賃物的所有權(quán)而與出租人混同時(shí)，一些學(xué)者認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同終止，但原租賃合同仍有效。當(dāng)轉(zhuǎn)租合同的終止日期先于原租賃合同的終止日期時(shí)，上述觀點(diǎn)是正確的，而當(dāng)轉(zhuǎn)租合同終止日期與租賃合同的終止日期為同一時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)使租賃合同與轉(zhuǎn)租合同同時(shí)消滅，即不使承租人的租賃權(quán)再存續(xù)下去。

（2）轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與承租人之間的效力

出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而有影響，但學(xué)說(shuō)及國(guó)外立法例肯定：因可歸責(zé)于次承租人的損害，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。我國(guó)《合同法》第224條的規(guī)定亦與此相同。

（3）轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與次承租人之間的效力

從本來(lái)的意義說(shuō)，轉(zhuǎn)租的成立，并不致使出租人與次承租人之間發(fā)生直接的法律關(guān)系。但各國(guó)立法為保障出租人的利益，遂強(qiáng)使出租人與次承租人發(fā)生一定的直接的法律關(guān)系。這些直接的法律關(guān)系，因立法的規(guī)定而有差異。

關(guān)于轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與次承租人之間的效力，我國(guó)《合同法》未予規(guī)定。為更好地保護(hù)出租人的利益，我國(guó)合同法實(shí)踐應(yīng)當(dāng)借鑒上述各國(guó)的規(guī)定及學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)