一、同意轉(zhuǎn)租如何成立

在同意轉(zhuǎn)租的場合，轉(zhuǎn)租的成立須有二個要件：一是轉(zhuǎn)租人與次承租人之間有轉(zhuǎn)租合同；二是轉(zhuǎn)租人需經(jīng)出租人同意。在實踐中，易發(fā)生爭議的問題在于后者。其一，出租人的同意是否應(yīng)在轉(zhuǎn)租合同訂立之前。其二，出租人的同意采取何種方式。其三，出租人的同意是否包括轉(zhuǎn)租的期限。事后的同意，本質(zhì)上為追認。追認采取明示的方式是毋容置疑的，默示是否可以構(gòu)成追認的表示方式，值得研究。由于追認是出租人的權(quán)利，出租人既有明示表示的自由，也有沉默（不作為的默示）的自由，因此，其沉默不應(yīng)當(dāng)視為追認的意思表示。

但是，作為與沉默相對應(yīng)的另一類默示，為的默示則應(yīng)認其為出租人的追認方式。比如出租人接受了次承租人增加或減少租金的請求。至于轉(zhuǎn)租的期限，從民法理論及國外立法例分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不得長于租賃合同的期限。當(dāng)出租人以明示方式同意轉(zhuǎn)租并明確轉(zhuǎn)租期限長于原租賃期限時，基于合同自由原則，除法律有明文禁止外，當(dāng)認其有效。只是，在原租賃合同終止時，轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)化為普通的租賃合同。依此同理，出租人的推定同意亦然。

存在的問題還有，承租人在征求出租人是否同意轉(zhuǎn)租的意見，出租人拒絕同意時，承租人可否終止租賃關(guān)系。

二、同意轉(zhuǎn)租的法律效力

在同意轉(zhuǎn)租的情形下，轉(zhuǎn)租關(guān)系具有三方主體：出租人、承租人與次承租人。從而形成了如下的法律效力：

（1）轉(zhuǎn)租對承租人與次承租人之間的效力

轉(zhuǎn)租的成立使承租人與次承租人之間發(fā)生租賃關(guān)系。此種租賃關(guān)系與普通租賃關(guān)系并無不同，承租人為出租人，次承租人為承租人。從德國、日本的學(xué)說及判例來看，在出租人和承租人之間的租賃關(guān)系與承租人同次承租人之間的租賃關(guān)系同時終止時，次承租人可直接將租賃物返還給出租人。[3]其性質(zhì)屬于次承租人代替承租人的返還。當(dāng)次承租人取得租賃物的所有權(quán)而與出租人混同時，一些學(xué)者認為轉(zhuǎn)租合同終止，但原租賃合同仍有效。當(dāng)轉(zhuǎn)租合同的終止日期先于原租賃合同的終止日期時，上述觀點是正確的，而當(dāng)轉(zhuǎn)租合同終止日期與租賃合同的終止日期為同一時間時，應(yīng)當(dāng)使租賃合同與轉(zhuǎn)租合同同時消滅，即不使承租人的租賃權(quán)再存續(xù)下去。

（2）轉(zhuǎn)租對出租人與承租人之間的效力

出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而有影響，但學(xué)說及國外立法例肯定：因可歸責(zé)于次承租人的損害，由承租人向出租人負賠償責(zé)任。我國《合同法》第224條的規(guī)定亦與此相同。

（3）轉(zhuǎn)租對出租人與次承租人之間的效力

從本來的意義說，轉(zhuǎn)租的成立，并不致使出租人與次承租人之間發(fā)生直接的法律關(guān)系。但各國立法為保障出租人的利益，遂強使出租人與次承租人發(fā)生一定的直接的法律關(guān)系。這些直接的法律關(guān)系，因立法的規(guī)定而有差異。

關(guān)于轉(zhuǎn)租對出租人與次承租人之間的效力，我國《合同法》未予規(guī)定。為更好地保護出租人的利益，我國合同法實踐應(yīng)當(dāng)借鑒上述各國的規(guī)定及學(xué)說觀點