一、商品房買賣合同的內(nèi)容
商品房買賣合同應當具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應當將合同文本報工商行政管理部門備案：
（一）當事人名稱或者姓名和住所。
（二）商品房基本情況 。
（三）商品房的銷售方式。
（四）商品房價款的確立方式及總價款、計款方式、付款時間。
（五）交付使用條件及日期。
（六）裝飾設備標準承諾。
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通風、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任。
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。
（九）面積差異的處理方式。
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜。
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任。
（十三）雙方約定的其他事項。
1、面積差異的處理
律師應提示委托人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
2、套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積
律師應合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔責任。
律師接受委托，特別是接受買受人委托的情況下，律師應提示委托人，按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
3、 規(guī)劃、設計變更的處理
律師應提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
二、商品房買賣合同中哪些條款不能簽訂
商品房買賣一般使用各省市建設廳制訂的標準房屋預售或者買賣合同，該合同一般條款明確，雙方權(quán)利義務清晰，但該合同范本只是指導作用，并不具有強制力，因此也有可能部分開發(fā)商會對其中的某些條款進行修改或者另行起草合同文本，在簽訂時要引起足夠的注意，必要時可以自已打印標準合同出來對照。下列條款要進行有針對性的檢查：
（一）強迫性的合同條款：如不讓購房人新添補充條款、將統(tǒng)一文本中很多空白部分填完整；
（二）開發(fā)商違約賠償過低的合同條款，該種條款不能制約開發(fā)商違約；
（三）顯失公平的合同條款：如“實際面積與暫測面積發(fā)生差別時，房價總額保持不變”；
（四）無限擴大不可抗力外延的合同條款：如“因施工問題造成延期交房，屬不可抗力”；
（五）公攤面積模糊的合同條款；
（六）沒有違約責任的合同；
（七）交房條件約定不清楚的合同；
（八）產(chǎn)權(quán)辦理的時間不能明確的合同；
（九）配套設施不明確的合同：如承諾的配套設施沒有明確承諾入住時是否能夠使用；
（十）物業(yè)服務、車位收費約定不清的合同條款。
