一、申請變更為公房承租人的條件

申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：

（一）原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；

（二）與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。

（三）另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

在公產(chǎn)房變更承租人的問題上，不可避免地涉及直管公房租賃關(guān)系的法律性質(zhì)和直管公房管理部門在直管公房租賃關(guān)系中的法律地位的問題。

實際上，直管公房租賃關(guān)系是一種公法色彩很濃的特殊的關(guān)系，這種租賃關(guān)系不同于一般的民事租賃關(guān)系。在直管公房租賃關(guān)系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標(biāo)準(zhǔn)、出租人的權(quán)限、出租方與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。以直管公房租賃關(guān)系中的出租人如房管所為例，當(dāng)事人向房管所申請變更，房管所經(jīng)審查符合公房承租人條件的就應(yīng)當(dāng)予以變更。房管所不可以象一般民事租賃關(guān)系中的出租人那樣以自己的自由意思作出接受或拒絕的表示。

事實上，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位（仍以房管所為例）具有民事主體和行政主體的雙重身份，同時扮演民法上的出租人和行政法上的行政管理人的雙重角色。在直管公房租賃合同關(guān)系中，例如涉及房屋保護、維修、房屋租金交納糾紛時，房管所以一般民事主體的身份出現(xiàn)，與承租人具有平等的法律地位，相應(yīng)地，該案件也應(yīng)當(dāng)作為民事案件處理。但在涉及審查當(dāng)事人承租資格的關(guān)系中，房管所以行政管理者的角色出現(xiàn)，履行行政管理的職權(quán)，相應(yīng)地，案件應(yīng)當(dāng)作為行政案件處理。由于直管公房的管理單位具有民事主體和行政主體的雙重身份，在不同的法律關(guān)系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租賃糾紛中如何準(zhǔn)確把握法律關(guān)系的性質(zhì)以及公房管理單位在其中所扮演的角色對于當(dāng)事人正確維權(quán)具有十分重要的意義。

在第三種情形中，還有一個問題，就是現(xiàn)在與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位形成事實上的公房租賃關(guān)系的原公房承租人的某些家庭成員事實上已經(jīng)不具備公房承租人的條件，例如已經(jīng)有其他住房居住，這種情況也比較普遍。那么對于這種人在公房承租人變更之前是否作為承租人對待成為一個很現(xiàn)實的問題。在這個問題上，我個人的看法是：即使實際承租人已經(jīng)不符合北京市有關(guān)公房承租人的條件，但在公房管理單位依職權(quán)履行變更程序之前還是應(yīng)當(dāng)維持業(yè)已形成的事實上的公房租賃關(guān)系，承認(rèn)實際承租人享有公房承租人的法律地位。但是，作為國家財產(chǎn)的管理人，公房管理單位發(fā)現(xiàn)承租人不再符合公房承租人條件的應(yīng)當(dāng)及時通知該承租人履行相應(yīng)的解除或變更租賃關(guān)系的手續(xù)。公房管理單位怠于行使此項職權(quán)的構(gòu)成失職，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、公房變更承租人的程序

在現(xiàn)實生活中，房管所通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致，甚至有的房管所要求對家庭成員達成書面一致的情況進行公證，否則不予變更。至于家庭成員中的一人瞞著其他家庭成員悄悄變更自己為公房承租人；有的甚至偽造其他家庭成員的簽名，騙過房管所，變更自己為公房承租人。針對這種情況，其他家庭成員起訴到法院要求撤銷該變更的，法院一般會支持。