一、商品房價格是怎樣構(gòu)成的？

在房地產(chǎn)市場上，價格是購房者關(guān)注的核心問題。那么，商品房價格是怎樣構(gòu)成的：

我國規(guī)定商品房價格的構(gòu)成因素有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、商品房的經(jīng)營費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用、利潤和稅金等費(fèi)用。開發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。期間費(fèi)用指開發(fā)經(jīng)營者在商品房開發(fā)期間為管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等。商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。開發(fā)商將開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設(shè)計等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房價格。

二、開發(fā)商如何確定商品房價格？

開發(fā)商確定商品房價格，一般是考慮以下八項因素：

（1）征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

（2）勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；

（3）建設(shè)安裝工程費(fèi)；

（4）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）；

（5）管理費(fèi)；

（6）貸款利息；

（7）利潤；

（8）稅金。

上述幾項因素，第一項費(fèi)用差別最大，由所在城區(qū)、區(qū)域、地段所決定。就廣州市來說，市中心城區(qū)、各區(qū)中心，每平方米土地的使用成本分別從幾千元起，直至上萬元。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房屋的身價首先由所處位置決定。第二、第三和第四項是由由住宅的品位（檔次、質(zhì)量）及小區(qū)環(huán)境配套設(shè)施所決定，是直觀的，可比性較強(qiáng)。而第五項和第六項則受開發(fā)公司的管理水平所影響，但差別不是很大。第七項是利潤，由于利潤率沒有限制性規(guī)定的，所以不同的開發(fā)商可能有很大差別。第八項是稅金，主要是按照開發(fā)商的銷售額征收營業(yè)稅等稅收。

除了上述影響商品房價格的因素外，各開發(fā)商大量開發(fā)樓盤引起的橫向競爭以及購房人收入水平等對房價也有一定的影響。預(yù)測未來商品房價格上升因素主要有：征地及拆遷安置費(fèi)用的增加，房屋主體工程質(zhì)量以及小區(qū)綠化等環(huán)境設(shè)施越來越講究引起的成本增加。下降因素主要有，各有關(guān)部門和配套單位的規(guī)范收費(fèi)，開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，從規(guī)模、品牌資金運(yùn)用等方面爭取效益，控制成本。