一、房屋承租權(quán)的形成時(shí)間

房屋承租權(quán)形成時(shí)間和標(biāo)志在現(xiàn)行法律中是個(gè)盲點(diǎn)。在一定條件下，房屋承租權(quán)可優(yōu)先得到保護(hù)。從字面理解，“先”應(yīng)是指“房屋承租權(quán)形成在先”，在實(shí)踐操作過程中，應(yīng)當(dāng)按照《房屋租賃合同》辦理登記備案時(shí)間為準(zhǔn)，也就是房屋承租權(quán)的形成時(shí)間一般情況下是房屋租賃合同辦理登記備案時(shí)間，如果房屋租賃合同中沒有約定的，房屋承租權(quán)的形成時(shí)間就按照承租人占有房屋時(shí)算。

二、房屋承租權(quán)有哪些法律保護(hù)

（一）房屋承租權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)得到法律保護(hù)。一方面體現(xiàn)在“買賣不破租賃的原則”，使承租權(quán)不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，租賃關(guān)系對(duì)于租賃物的受讓人仍然有效，如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。另一方面體現(xiàn)在確立房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。這些規(guī)定保證了房屋承租人的權(quán)利。

（二）房屋承租權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)得到法律保護(hù)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”?！稉?dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。這些規(guī)定從法律上確認(rèn)了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也確定了在一定條件下房屋承租權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。但法律又同時(shí)規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！蓖瑫r(shí)，也提出在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。

在《房屋租賃合同》辦理登記備案時(shí)應(yīng)當(dāng)是房屋承租權(quán)的形成時(shí)間。因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定安全，只有通過履行必要的程序才能確定當(dāng)事人享有的房地產(chǎn)權(quán)益。《城市房屋租賃管理辦法》為此規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，使房屋租賃產(chǎn)生物權(quán)的公示力，從而產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。