一、買賣商品房為何簽物業(yè)公約？

當前反映的物業(yè)管理糾紛較多，糾紛看似發(fā)生在入住階段，其實大多在買房時就留下了隱患，往往是因為買房時對房屋售后各方關于物業(yè)管理的權利義務沒有界定清楚。很多業(yè)主和開發(fā)企業(yè)認為物業(yè)管理是入住后的事，應該在入住后再協(xié)商。但由于前期物業(yè)管理的委托權由開發(fā)企業(yè)行使和物業(yè)管理服務的公共性，單個業(yè)主事實上不可能在入住時就公共性的物業(yè)管理服務與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商。這樣很多業(yè)主因此認為自己是在入住時被動接受了開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理條款，覺得服務和收費標準等均由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)確定，業(yè)主沒有主動選擇的權利。同時由于買房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預期不一樣，有的業(yè)主可能傾向高標準服務，有的傾向較低標準服務，而由于沒有在買房時說清楚，入住時某些業(yè)主認為物業(yè)管理與自己買房時的預期不一致，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調這種矛盾。此外，加上入住時的實際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標明的不一致，買房時銷售人員和印發(fā)的廣告上說的物業(yè)管理費可能是1元每平方米·月，物業(yè)管理公司是某名牌物業(yè)管理企業(yè)，但入住時有些購房人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理收費標準變了，物業(yè)管理企業(yè)也可能換成了一家名不見經傳的小企業(yè)。而且對于共有部位、共有設施設備和相應配套設施的使用管理、維修養(yǎng)護責任不清晰，停車場和會所的使用收費問題，往往也是糾紛的起端。

由于購房時沒有就物業(yè)管理有關問題簽訂詳細協(xié)議，入住后購房人的權益很難得到保障，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)也覺得疲于應付。簽訂物業(yè)管理公約的目的就是要明確房屋售后開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)關于物業(yè)管理的權利和義務，減少和避免糾紛的產生。同時，一旦糾紛發(fā)生，也可以作為解決糾紛的依據(jù)。

二、簽訂物業(yè)公約應注意什么？

1、物業(yè)管理公約是由房地產開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關于房屋售后各方物業(yè)管理權利義務的契約。一經簽訂，對簽約各方具有法律約束力。

2、公約應包括物業(yè)基本情況、物業(yè)管理服務標準和收費標準、簽約各方權利義務、違約責任和糾紛的處理等基本內容。

3、開發(fā)企業(yè)應在銷售房屋前，制定公約，并將公約報送市國土房管局市居住小區(qū)管理辦公室。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售許可證時，提供經核準登記的公約。

4、開發(fā)企業(yè)在售房時應向購房人明示公約。公約應在簽署房屋買賣合同的同時簽訂，由開發(fā)企業(yè)、購房人，物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂承諾遵守公約的承諾書。承諾書一式四份，簽約三方各執(zhí)一份，房屋交易檔案留存一份。