一、怎樣自測房屋面積

近年來，關(guān)于商品房面積的糾紛愈來愈多，歸根到底是一些不法開發(fā)商玩弄面積貓兒膩所致。因?yàn)?，我們在買房時，一般是由房產(chǎn)商提供現(xiàn)成的房屋面積數(shù)據(jù)。那么如何做到心中有數(shù)？為此，我們介紹自測商品房面積的方法：

工具：普通皮尺、計算器。

注意：測算是指測量和計算兩個不同步驟。

測量：主要是量取住宅的實(shí)際尺寸

步驟一：獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖。

根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測量和計算才能方便而準(zhǔn)確。平面圖中應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)有：各房間的軸線尺寸（即承重墻或柱的中心線之間的尺寸）和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。

大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測量和計算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。

如果住宅所在樓層較為特殊，如底層、頂層，則要用所在樓層的圖紙。為了測算一戶面積，可以不對全樓的面積進(jìn)行測算。

步驟二：測量和計算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積。

使用面積的測算。對房間內(nèi)部測量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。也就是說，根據(jù)這個尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計算的。一般來說，承重墻體是磚墻時，結(jié)構(gòu)厚24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為

37cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來說，軸線位于墻體的中間，中間兩側(cè)各為半個墻厚。白灰抹面厚度一般為

2～3cm（具體圖紙中應(yīng)標(biāo)注）。

測量位置應(yīng)在距地面1～1。2米高處。對于軸線尺寸360cm的房間，測量結(jié)果應(yīng)是360－20－2。5×2＝335cm。據(jù)此可推算出房間內(nèi)部軸線尺寸360cm，計算尺寸340cm。尺寸誤差如果在幾厘米之內(nèi)，說明抹灰厚度不準(zhǔn)確、不均勻，一般不影響軸線尺寸和房間內(nèi)部尺寸。

如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測量出房間兩個方向的內(nèi)部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。

各房間（包括：門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、陽臺等非固定結(jié)構(gòu)圍成的空間）使用面積之和為住宅總使用面積。

住宅內(nèi)建筑面積的測算

將自家住宅與別家、公共部分的相接處沿軸線分開，自家軸線之間的總面積為住宅內(nèi)的總建筑面積。其計算方法，一種是將總使用面積再加上各段墻體的結(jié)構(gòu)面積；一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。但住宅內(nèi)的總建筑面積在圖紙中一般不標(biāo)注，沒有實(shí)質(zhì)意義，僅供下一步計算整套住宅建筑面積使用。

二、房屋面積出現(xiàn)誤差要如何處理

如果合同里只約定了“合同約定面積”與“產(chǎn)權(quán)登記面積”的面積誤差比例，但未明確“套內(nèi)建筑面積”與“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（下稱公攤面積）”的面積誤差比例。

由于新版合同中明示了買受人可選擇按“建筑面積”或“套內(nèi)建筑面積”等方式計價，因此，可能不便于像舊合同那樣，分別標(biāo)出“套內(nèi)建筑面積”與“公攤面積”的面積誤差比例。雖然選擇的內(nèi)容多了，但與舊合同相比，事實(shí)上對買受人的保護(hù)力度減小了。因?yàn)榭陀^上，出賣人與買受人相比，掌握的信息多，買受人提出約定 “套內(nèi)建筑面積”誤差比例不得超過一個比例時，比如：“套內(nèi)建筑面積”誤差不超過±5％或建筑面積不超過一定幅度，“套內(nèi)建筑面積”不得減小多少時，出賣人往往不同意。而客觀上，往往建筑面積沒有超過約定幅度時，“套內(nèi)建筑面積”往往縮水，公攤面積往往加大，再加之出賣人交房時，往往不向買受人出示《商品房銷售面積明細(xì)表》——“測繪部門實(shí)測面積文件”，導(dǎo)致買受人在受領(lǐng)商品房時，往往不知道“套內(nèi)建筑面積縮水，而公攤面積加大”，所以這里提醒買受人：一定要在合同里約定“套內(nèi)建筑面積誤差超過一定幅度時的處理辦法”，以便給自己行使權(quán)利留下依據(jù)。

（一）想辦法約定訂金性質(zhì)

新版《商品房買賣合同》中沒有“訂金”的內(nèi)容，但在出賣人與買受人簽訂認(rèn)購書階段，認(rèn)購書中又大多數(shù)存在“訂金”條款，且約定如果買受人不簽訂合同，訂金沒收等內(nèi)容。然而，簽訂正式合同以后，認(rèn)購書往往被出賣人收回，因此，一旦出現(xiàn)出賣人不履行合同的情況，買受人幾乎不能行使或無法行使雙倍返還訂金的權(quán)利。因此，建議買受人在合同中應(yīng)約定訂金的內(nèi)容及訂金的性質(zhì)（依據(jù)最高人民法院的規(guī)定，訂金條款如未約定訂金性質(zhì)，不適用訂金罰則）。

（二）索要測繪部門實(shí)測面積文件

新版《商品房買賣合同》并無明示出賣人在交房時應(yīng)向買受人出示《商品房銷售面積明細(xì)表》——“測繪部門實(shí)測面積文件”的義務(wù)，導(dǎo)致買受人在受領(lǐng)商品房時，往往不知道“套內(nèi)建筑面積”和“公攤面積”的變化幅度，而在建筑面積加大的同時，經(jīng)常出現(xiàn)“套內(nèi)建筑面積”縮水的現(xiàn)象。舊合同第二條約定，商品房交付時，出賣人應(yīng)向買受人出示“測繪部門實(shí)測面積文件”，在這種有利于買受人的提示性條款明確約定的情況下，尚且大量存在出賣人不向買受人履行出示“測繪部門實(shí)測面積文件”義務(wù)的現(xiàn)象，如果在合同中沒有這種提示性條款，買受人的利益更無法保障，買受人完全處于一種糊涂消費(fèi)的狀況。

（三）合同還有不合邏輯之處

所有權(quán)或使用權(quán)本已無可爭議的內(nèi)容，不應(yīng)再作為可商議的條款。新版《商品房買賣合同》第17條關(guān)于“樓宇的屋面使用權(quán)”和“樓宇的外墻面使用權(quán)”，本應(yīng)歸買受人享有（當(dāng)然要服從物業(yè)的整體管理且不影響市容），但在實(shí)際售房中，出賣人往往將其約定為“歸出賣人所有”，而且不能協(xié)商。那就是說，買受人必須認(rèn)同出賣人的侵權(quán)行為，否則就別買房。對不合邏輯之處，合同范本應(yīng)加以限制和約束。

（四）不公平原因：專業(yè)知識不對稱

總之，新版《商品房買賣合同》的出來，充分考慮了買受人與出賣人的“意思自治原則”，并且留出了很多空格供雙方協(xié)商、填寫，但卻忽視了“買受人與出賣人在專業(yè)知識等方面根本不能相提并論”這一事實(shí)。難怪有一位買房專家聲稱———新版合同與舊合同相比，如果要打官司，對買受人來說更不利。因?yàn)楦杏X上舊合同雙方協(xié)商的余地較小，買受人一旦訴訟，完全可以出賣人提供“格式合同或格式條款”為由主張自己的權(quán)利，但新版合同由于留出了很多空格（簽約時很多已被出賣人填上了自己的內(nèi)容，且不能商量），感覺上似乎充分體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，雖然最后的合同內(nèi)容不平等，買受人也只能吃啞巴虧。

當(dāng)然，“意思自治原則”應(yīng)該體現(xiàn)，但由于買受人與出賣人相比根本不是一個數(shù)量級，且事實(shí)上根本不平等，因此，有關(guān)部門在起草、制訂合同范本時，應(yīng)從買受人這一弱勢群體的利益出發(fā)，盡可能制訂一些“提示性條款”，或規(guī)定出賣人應(yīng)履行一定的“提示義務(wù)”，以保證交易的公平。

幾點(diǎn)提醒：

1、簽訂正式合同時，一定要約定建筑面積未超過約定幅度時，“套內(nèi)建筑面積”的誤差比例及超出時的處理辦法。

2、在合同中約定，出賣人在交房時應(yīng)向買受人出示《商品房銷售面積明細(xì)表》——“測繪部門實(shí)測面積文件”，并約定出示的時間及方式。

3、注意出賣人是否侵犯本屬于買受人的權(quán)利。

4、訂金的約定是否公平、合法、有效？