一、房屋銷售面積是如何計算的

房屋面積直接關(guān)系到購房者的切身利益，如何知道房屋銷售面積多了還是少了，如何計算房屋的銷售面積呢？

按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實施的國家計量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）《商品房銷售面積測算與計算》的規(guī)定，商品房銷售面積以建筑面積計算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半、套與公共建筑之間的分隔墻的一半及外墻（包括山墻）的一半面積。套內(nèi)陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個陽臺的，全部計算。該技術(shù)規(guī)范沒有區(qū)分開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。按照上海市有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設(shè)計為開放式陽臺的，計算一半。

共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：

（一）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（二）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用銷售面積。

購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測。

實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理；合同沒有約定的，應(yīng)按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定處理。

二、購房時如何預(yù)防面積欺詐

現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商總在房子的面積上做手腳。市民在購房時應(yīng)多留心。這些開發(fā)商常用的手法有：

（一）增加每套住宅應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e，將不應(yīng)計入每套銷售面積的部分計入銷售面積；

（二）以建筑面積計價，承諾一個較高的使用系數(shù)但又不把使用系數(shù)寫入合同，在實際交付時，使用系數(shù)大打折扣；

（三）以使用面積計價時，混淆建筑面積與使用面積的區(qū)別，擴(kuò)大使用面積的概念；

（四）利用購房者無法確切測量、無法確知整棟樓建筑面積的弱點，故意小幅度夸大使用面積和建筑面積，在有關(guān)部門實地測量后，因差額較小，不再重新結(jié)算差價。

還有一種欺詐行為表現(xiàn)為在預(yù)售期房時，以相對小的暫定面積、相對小的總價引誘購房者，要求購房者預(yù)付房款，并約定建成后比預(yù)售面積增加10％或更多，購房者卻又無由退房，只能多付房價款，從而達(dá)到開發(fā)商增加銷售量的目的。