一、住宅房租賃的類別有哪些

（一）國有直管住宅房租賃。這是在計劃經(jīng)濟體制下，我國較長時期中采用的一種低租金的福利制住房租賃形式。政府出資建設(shè)，分配給職工居住，其租金標(biāo)準(zhǔn)主要是由政府根據(jù)房屋的等級、質(zhì)量、地段等條件制定，房管部門代表政府對這些房產(chǎn)進行管理。這種類型房屋的租賃形式其實是職工以較低租金獲得公房的長期使用權(quán)，并且這種使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，越來越多的城鎮(zhèn)居民以優(yōu)惠價格或成本價購買了公有住房的產(chǎn)權(quán)，公有住房的租賃在整個住宅房租賃市場的租賃份額越來越小。專家估計，最終此類房屋的租賃只占到原有直管住宅房租賃市場的30%左右。

（二）單位自管房出租。是由企事業(yè)單位出資建設(shè)分配給職工居住的企事業(yè)單位公有房屋。這是在計劃經(jīng)濟時期低工資情況下，我國解決企事業(yè)單位職工住房的又一種福利住房形式。根據(jù)管理部門的不同分兩種情況，一種是由企事業(yè)單位設(shè)立房管科對房屋進行管理，考慮到職工獲得的公房使用權(quán)是職工應(yīng)獲得的主要福利之一，其租金標(biāo)準(zhǔn)一般常常低于國有直管公房租金水平。另一種是由企事業(yè)單位委托房管部門對房屋進行管理，企事業(yè)單位先支付給房管部門一定的房屋修繕費，這種托管房屋的租金由房管部門按照國家核定的公房租金標(biāo)準(zhǔn)負責(zé)收取。房改后，這類房屋的租賃也發(fā)生了巨大的變化。

（三）廉租房租賃。國家為解決低收入者的住房困難，由政府或單位出資建設(shè)為城鎮(zhèn)最低收入家庭提供的廉租住房。這類住房的租賃使用，是近年來國家為解決城鎮(zhèn)低收入者住房問題推出的一個新品種，其分配的對象有嚴格的限定條件，與傳統(tǒng)的福利住房分配租賃形式的一個最根本的區(qū)別是：居住者不能終身租賃，必須隨著使用人收入狀況的變化而變動。廉租住房的租金實行政府定價，租金低廉。

（四）私房出租。大致分為三種，第一種是遺贈的私房、祖?zhèn)魉疆a(chǎn)或其它途徑獲得的私有房產(chǎn)。在城市中所占比例較小，其租賃關(guān)系僅局限在個人之間，租金水平逐年增長。近年來，還出現(xiàn)了以住房投資為目的的群體，大多選購一些區(qū)位好，房屋質(zhì)量檔次高，租金水平較高，以出租收益作為一種長期的投資回報。第二種是房改房租賃。城市直管公房和單位自管房房改后出售給城鎮(zhèn)居民或職工的房屋出租形式。推行住房商品化后，隨著城市生活水平的提高，一部分先富起來的群體，為了改善自身的居住條件，大多購買了第二套住房。這部分人將參加房改的自住有余的房屋用于出租，在住房租賃市場中逐漸形成一定的比例。第三種是城郊結(jié)合部農(nóng)民自建房租賃。改革開放以來，隨著城市化進程的加快及市場的繁榮，城郊結(jié)合部的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民或部分單位利用破舊廠房、倉庫、車庫改建住宅、違章建筑的簡易房出租。其出租的主要對象是流動人口，由于房屋質(zhì)量差，租金標(biāo)準(zhǔn)低，但在租賃市場占有一定比例。由于租住房屋的人員復(fù)雜，引發(fā)的社會問題也很多。

二、非住宅房租賃的類別有哪些

與住宅房的租賃形式相比，非住宅房的租賃類別要單一些。主要形式有：

（一）直管非住宅房的租賃。這是計劃經(jīng)濟時期延續(xù)而來的工商業(yè)用房的主要形式。由于歷史原因，大部分國有直管非住宅房屬于松散管理，普遍存在檔案資料不全，房屋動遷翻建較多，使用人更替、投資來源記載不明，單位自修及非專業(yè)化的管理造成房屋等級逐年下降。承租的對象主要是工商企業(yè)，租金主要是政府核定，租金水平低下。近年來，部分城市逐步放開租賃價格，采取議租、拍租等多種形式，逐漸向市場租金過渡，國有非住宅房的市場價值逐漸體現(xiàn)。但這部分房屋在城市改造和企業(yè)體制改革中，隨著企業(yè)轉(zhuǎn)制和拆遷存在流失和劃轉(zhuǎn)現(xiàn)象。

（二）商品房租賃。商品房租賃是近年來市場經(jīng)濟條件下出現(xiàn)的新型租賃形式，與傳統(tǒng)的公、私房租賃明顯不同，租金受市場供求影響大，租賃雙方體現(xiàn)著自愿、公平、互利的原則。商品房租賃的出租方主要是資金實力雄厚的房地產(chǎn)集團、公司或業(yè)主，出租的房屋大多是投資規(guī)模比較大的商業(yè)用房，包括酒店、寫字樓、綜合性商場、倉儲用房，也有專為建立某類商品貿(mào)易市場招商而專項投資建設(shè)的。也許有些項目初衷是出售，但是，由于市場因素，國家的宏觀調(diào)控，土地批租的規(guī)范以及投資成本和購買力等因素影響，為了消化積壓而采取租賃方式逐步收回投資。商品房的租賃方式有開發(fā)商自租，代理租賃公司的包租，售后回租、預(yù)租等形式，另外還有產(chǎn)權(quán)式酒店，其實質(zhì)上也是一種租賃行為。

（三）生產(chǎn)用房的租賃。生產(chǎn)用房的租賃在非住宅房租賃市場上所占的比重與商業(yè)用房相比要小得多。其租賃用房大多是用于規(guī)模有限的小型公司生產(chǎn)加工小工業(yè)品及家庭用品。出租方大多是停產(chǎn)、歇業(yè)或關(guān)閉的工礦企業(yè)，利用閑置的廠房、車間出租，獲取一定的利潤。通常這些房屋的租金大多采取協(xié)議租金的形式，租金支付多為定期或一次性支付。

還有一部分數(shù)量可觀的城郊農(nóng)民自建的房屋出租，大多是二、三層小樓房，這類出租的房屋，其用途本來是用于居住，但是在經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，由于租房成本高，一些個體私營業(yè)主紛紛租用這些相對廉價的房屋用于加工生產(chǎn)服裝、玩具、電器等產(chǎn)品，由于其不符合生產(chǎn)要求，火災(zāi)等安全生產(chǎn)事故隱患較多。