一、商品房預(yù)售的條件

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未完工之前，預(yù)先將處于施工狀態(tài)中的商品房出售給購(gòu)買(mǎi)者的行為。為加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者的利益，我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售活動(dòng)實(shí)行預(yù)售許可證制度。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件：一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；三是向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得了商品房預(yù)售的許可證明。

二、商品房預(yù)售中怎么保護(hù)買(mǎi)受人

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷(xiāo)售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，相對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售而言，處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。如虛假?gòu)V告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢(shì)。買(mǎi)受人在商品房預(yù)售中保護(hù)自己的合法權(quán)益要注意以下幾個(gè)方面：

（一）“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定

預(yù)售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買(mǎi)賣(mài)契約說(shuō)”、“制作物供給說(shuō)”、“承攬契約說(shuō)”、“承攬與買(mǎi)賣(mài)混同契約說(shuō)”、“承攬、委托與買(mǎi)賣(mài)之混合契約說(shuō)”。而預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買(mǎi)賣(mài)合同相同，在性質(zhì)上屬買(mǎi)賣(mài)合同。

商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多。例如：有的開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期房?jī)r(jià)款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從。因此，這種形式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性。

為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否齊備上述證件及批準(zhǔn)文件。有無(wú)完備的證件，表明商品房買(mǎi)賣(mài)是否屬于合法交易的范疇。因此，相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”。

但是，由于在實(shí)踐中，商品房預(yù)售存在的問(wèn)題較多，也較復(fù)雜，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較規(guī)范，但開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)手續(xù)尚不完善的情況仍然存在。如尚沒(méi)有取得預(yù)售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒(méi)有交土地出讓金。由于出現(xiàn)上述情況，既有當(dāng)事人自身的原因，有的也同政府主管部門(mén)的行為不規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力有關(guān)。如果不考慮除外情況，一概認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，既不利于穩(wěn)定交易秩序，保護(hù)買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)合同目的，同時(shí)也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對(duì)此類(lèi)問(wèn)題應(yīng)事實(shí)求是的處理，不能輕易地認(rèn)定為無(wú)效合同。只要起訴時(shí)已經(jīng)取得了相關(guān)證書(shū)，具備預(yù)售條件或經(jīng)政府有關(guān)主管部門(mén)同意的，均不因此影響銷(xiāo)售合同的效力。

2003年3月通過(guò)的《解釋》在規(guī)定了“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”之后，也規(guī)定了一個(gè)“但書(shū)”：“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！蓖瑫r(shí)第八條還規(guī)定：如果出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無(wú)效、或被撤銷(xiāo)的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定交易秩序，也利于買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)合同目的，從而保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

（二）“樓花”許諾與合同義務(wù)

現(xiàn)在，有人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商為即將開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房所作預(yù)售廣告的“許諾”稱(chēng)之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對(duì)所售房屋及其周邊環(huán)境構(gòu)畫(huà)得猶如人間天堂，對(duì)購(gòu)房者頗富吸引力。但是不乏某些開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售其商品房，會(huì)用夸大其實(shí)的廣告內(nèi)容來(lái)吸引甚至是誤導(dǎo)消費(fèi)。如××花園稱(chēng)其“環(huán)境幽雅，空氣清新”，其實(shí)那里連綠地建設(shè)也不完善；××小區(qū)稱(chēng)其地點(diǎn)距某車(chē)站只有十幾分鐘的距離，其實(shí)那只是地圖上虛設(shè)的直線距離，根本沒(méi)考慮實(shí)際線路；許諾的汽車(chē)車(chē)庫(kù)卻變成了自行車(chē)車(chē)庫(kù)；什么比鄰的學(xué)校、醫(yī)院、郵局等，更是多少年的遠(yuǎn)景規(guī)劃……許多購(gòu)房者實(shí)際入住后大呼上當(dāng)，卻又感到木已成舟，無(wú)可奈何。在人們?nèi)找婧魡菊\(chéng)信的今天，如何依法解決開(kāi)發(fā)商隨意允諾，任意違反，欺騙購(gòu)房者，從而有效保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益呢？對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)首先弄清預(yù)售廣告具有何種法律效力？

根據(jù)合同法規(guī)定，商業(yè)廣告包括商品房預(yù)售廣告，其性質(zhì)只屬于一種要約邀請(qǐng)或稱(chēng)要約引誘，即希望購(gòu)房者向自己發(fā)出要約購(gòu)買(mǎi)其物業(yè)的意思表示，而并非是向購(gòu)房者作出的承諾。因而不構(gòu)成要約，不能作為買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)。購(gòu)房者只能在購(gòu)房前先針對(duì)廣告內(nèi)容詳細(xì)咨詢、翻閱房屋設(shè)計(jì)圖紙、看其構(gòu)建格局等，確認(rèn)廣告是否真實(shí)可信，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。如決定購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)盡量將“樓花”許諾在簽訂書(shū)面合同時(shí)重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預(yù)售廣告都不具有法律約束力，如果開(kāi)發(fā)商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對(duì)其所售房屋的公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益等問(wèn)題的具體承諾，應(yīng)屬于合同內(nèi)容的一部分或?qū)儆诤贤碾S負(fù)義務(wù)，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

最高人民法院通過(guò)的司法解釋?zhuān)策M(jìn)行了明確規(guī)定。其一，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說(shuō)明、允諾，為要約邀請(qǐng)，不作為合同義務(wù)，購(gòu)房者需與開(kāi)發(fā)商重新約定，簽訂規(guī)范、詳備的商品房預(yù)售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本；其二，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益建設(shè)等問(wèn)題的具體承諾，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，作為合同內(nèi)容的一部分或合同的附負(fù)義務(wù)，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，不少開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中規(guī)定的要約條件，開(kāi)發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 這些規(guī)定為購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)及誠(chéng)信社會(huì)的建立提供了有力的司法保障。

（三）《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用

我國(guó)于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！奔赐ǔＫf(shuō)的“雙倍賠償”。商品房銷(xiāo)售案件是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》存在較大爭(zhēng)議。主張適用消法的觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒(méi)有依據(jù)，且適用消法可以充分保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：消法制定時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有將房屋這種不動(dòng)產(chǎn)考慮在內(nèi)，且由于商品房?jī)r(jià)值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問(wèn)題，不僅開(kāi)發(fā)商無(wú)法承受，對(duì)欺詐的界定也存在難度。

2003年通過(guò)的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。其目的在于對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的交易行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對(duì)此，《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o(wú)效、撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（四）計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門(mén)也制定了《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷(xiāo)售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本 》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2。20米（含2。20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

（五）質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買(mǎi)受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)于渴望安居樂(lè)業(yè)的平民百姓來(lái)說(shuō)，傾其積蓄甚至多方借款買(mǎi)套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運(yùn)，無(wú)異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對(duì)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題都進(jìn)行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。