一、什么是商品房預(yù)售？

商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、房屋先出售后抵押的情況怎么處理？

所謂先售后抵，是指出賣人在將商品房預(yù)售于買受人后，又在該商品房上設(shè)定抵押的行為。先售后抵糾紛具體可分為以下兩種類型：

（一）預(yù)售后又設(shè)定一般抵押權(quán)

對(duì)于買受人已辦理預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記以后，出賣人將商品房抵押給其他債權(quán)人的，此時(shí)出賣人對(duì)抵押房屋的處分權(quán)受限制或并不享有所有權(quán)，因此應(yīng)認(rèn)定抵押行為無(wú)效。對(duì)于買受人辦理預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記前，出賣人將商品房抵押給其他債權(quán)人的，抵押權(quán)人如屬善意，因抵押權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)，故其具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定抵押行為有效，買受人則可根據(jù)《解釋》第8條第1項(xiàng)的規(guī)定請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及其利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。在買受人已支付購(gòu)房款尚未辦理預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記期間，抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道該商品房已預(yù)售于買受人仍在其上設(shè)定抵押權(quán)的，因出賣人與抵押權(quán)人均屬惡意，則應(yīng)認(rèn)定抵押行為無(wú)效。

（二）預(yù)售后又成立法定抵押權(quán)，即建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)

根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，建設(shè)工程承包人于發(fā)包人不按期支付工程款時(shí)，可就工程折價(jià)、拍賣款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)。該優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的特征，其從屬于承包人的主債權(quán)即工程價(jià)款取得權(quán)，不以承包人占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權(quán)的要件，即使建筑物已竣工交付于發(fā)包人，承包人仍享有該優(yōu)先受償權(quán)，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此在性質(zhì)上應(yīng)為法定抵押權(quán)。最高人民法院于2002年6月20日公布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》 （以下《批復(fù)》）第4條規(guī)定建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)行使期限為建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月內(nèi)。在此期間，發(fā)包人如未按時(shí)支付工程款，承包人則可申請(qǐng)對(duì)其建設(shè)的商品房行使優(yōu)先受償權(quán)。如出賣人（發(fā)包人）已將商品房預(yù)售于買受人，則會(huì)產(chǎn)生建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)與買受人合同債權(quán)的沖突。理論界和司法實(shí)務(wù)部門對(duì)此種情形如何處理一直存在較大爭(zhēng)議。

《批復(fù)》公布施行后，這個(gè)問(wèn)題在一定程度上得到了解決，即其第2條規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。但該規(guī)定并不能從根本上解決問(wèn)題，仍然存在以下不足：一是《批復(fù)》只解決了購(gòu)房者為消費(fèi)者的情形，對(duì)于不是消費(fèi)者的買受人（如購(gòu)買辦公用房）的權(quán)益與建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的沖突應(yīng)如何處理并未作出規(guī)定。二是《批復(fù)》對(duì)于已交付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者，并未要求其辦理預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記作為對(duì)抗建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的條件。

這一規(guī)定在保護(hù)作為消費(fèi)者的買受人的合法權(quán)益的同時(shí)，也為出賣人惡意逃避債務(wù)提供了便利條件，即其在承包人主張優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，能夠臨時(shí)找一些所謂的消費(fèi)者訂立虛假的預(yù)售合同、開出假收據(jù)，以對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。為了解決上述問(wèn)題，則應(yīng)規(guī)定已交付全部或大部分購(gòu)房款的買受人（不僅限于消費(fèi)者），須已辦理預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記方可對(duì)抗建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)，承包人對(duì)該商品房的未付款項(xiàng)得行使物上代位權(quán)。