一、房產(chǎn)合同無效的情形有哪些？

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3、開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售話可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售話可證明；

4、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；

7、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；

8、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

9、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；

10、出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；

11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

二、陽臺是否算作建筑面積？

關(guān)于陽臺是否算作建筑面積及怎樣計算，有下列規(guī)定：封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

由此可以看出，購房合同中的陽臺面積與產(chǎn)權(quán)證上的陽臺面積是按不同的標(biāo)準(zhǔn)計算出來的。房屋的實(shí)際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)，應(yīng)該以此確定購房的價款。