一、收房時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些？

（一）要注意開(kāi)發(fā)商那個(gè)是否通過(guò)了驗(yàn)收。

項(xiàng)目沒(méi)有取得《竣工驗(yàn)收備案表》就交房，違反了我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)拒絕辦理收房手續(xù)。因?yàn)檗k理了收房手續(xù)后房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)提前轉(zhuǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。

同時(shí)《竣工驗(yàn)收備案表》是政府主管部門(mén)在房屋交付前對(duì)房屋質(zhì)量的最后一道監(jiān)管，在申請(qǐng)辦理備案手續(xù)時(shí)，需要提交開(kāi)發(fā)商、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位等各方簽署的工程質(zhì)量合格文件等重要文件。在沒(méi)有《竣工驗(yàn)收備案表》的情況下交房，則意味著房屋質(zhì)量存在更大的不合格風(fēng)險(xiǎn)。

（二）要注意收房的順序問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商要求提前繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、契稅、公共維修基金、抵押登記費(fèi)等一系列費(fèi)用并辦理收房手續(xù)后，才向購(gòu)房者發(fā)放鑰匙、允許驗(yàn)房的行為，其實(shí)是違反《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等規(guī)定的。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)在法律規(guī)定和約定的交房條件之外另外設(shè)置交房條件，如開(kāi)發(fā)商提出類(lèi)似的不合理要求，購(gòu)房者可拒絕收房，延期交房的情況下，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

至于購(gòu)房合同中“自出賣(mài)人通知買(mǎi)受人之日起，買(mǎi)受人逾期超過(guò)30日未交接，視賣(mài)受人履行了交付商品房的義務(wù)”的有關(guān)條款，購(gòu)房者可要求變更或撤銷(xiāo)該條款。為減少糾紛，建議購(gòu)房者在簽署合同時(shí)避免簽署此類(lèi)條款。

（三）要注意質(zhì)量問(wèn)題的處理。

假設(shè)購(gòu)房者收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在明顯的質(zhì)量問(wèn)題，首先，可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)舉報(bào)，要求政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法行為進(jìn)行查處；其次，可要求開(kāi)發(fā)商維修房屋后重新交房；另外，可要求開(kāi)發(fā)商賠償損失并且按照合同約定承擔(dān)違約金；必要時(shí)，購(gòu)房者可向法院起訴或申請(qǐng)仲裁。

此外還要注意及時(shí)接收入住通知書(shū)。接到入住通知書(shū)后，應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)。

二、怎樣判斷房屋達(dá)到交付條件？

（一）檢驗(yàn)相關(guān)文件。

1、《竣工驗(yàn)收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。

2、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。

3、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。

4、還要注意開(kāi)發(fā)商能不能提供貨《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》以及《實(shí)測(cè)面積登記表》。

（二）檢驗(yàn)房屋本身。

1、檢測(cè)房屋面積。要求開(kāi)發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷(xiāo)售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。

2、檢驗(yàn)房屋質(zhì)量。購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，如果存在問(wèn)題，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，根據(jù)問(wèn)題的嚴(yán)重程度選擇退房或者維修等處理方式。

（三）注意驗(yàn)收結(jié)果。

1、房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。

2、如有不滿(mǎn)意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在《驗(yàn)房交接表》中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。

3、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò)30天）。

4、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

以上就是“收房時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些，怎樣判斷房屋達(dá)到交付條件”的相關(guān)內(nèi)容。在收房的過(guò)程中涉及到很多專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，例如各種文件的審查，建議購(gòu)房者請(qǐng)律師協(xié)助審查，尤其是需要簽字的文件，因?yàn)檫@些都是日后出現(xiàn)糾紛時(shí)法院判決的依據(jù)。此外對(duì)于自己認(rèn)為存在質(zhì)量問(wèn)題的地方也最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，出具權(quán)威報(bào)告，也避免發(fā)生糾紛后沒(méi)有有力的證據(jù)。