一、哪些情形下房屋買賣合同無效？

（1）無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

（2）限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

（3）以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。

（4）以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

（5）乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

（6）雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。

（7）當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

二、房貸遭拒如何正確退房？

銀行貸款不成，將直接影響房屋買賣交易的順利進行。購房者應(yīng)怎樣做，才能避免承擔(dān)違約責(zé)任呢？

一般當(dāng)銀行貸款失敗時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時采取其他方式籌措資金履行付款義務(wù)。但是有時銀行貸款會受到金融政策調(diào)整的影響，突然變更放貸成數(shù)或收緊放貸口徑，當(dāng)事人難以完全預(yù)見這種風(fēng)險。對類似這樣的情況，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 ”

退房的正確方法是：

第一、要及時。比如，合同約定當(dāng)一方發(fā)出退房通知后五天內(nèi)另一方有權(quán)提出異議，則及時提出書面異議就可以使對方直接解除合同的目的落空。

第二、要符合合同的約定。比如合同約定在行使合同解除權(quán)之前應(yīng)當(dāng)給對方合理期限履行義務(wù)，那么在發(fā)送解除通知之前就需要先發(fā)送催告履行的文件。

第三、要明確、合法。退房的書面通知的內(nèi)容要明確表示出解除合同的意思，比如措詞不能以“終止”或“到期”等來代替解除的意思。

第四、要注意留下聯(lián)系方式。如果要求對方配合自己處理相關(guān)事宜，則應(yīng)當(dāng)寫有聯(lián)系方式，否則可能給對方留下可乘之機。

第五、要注意保存證據(jù)。發(fā)出的書面通知等應(yīng)當(dāng)備有復(fù)印件副本，發(fā)送宜用掛號信或郵政快遞等方式并索取、保存寄送憑證，以備訴訟所需。