一、商品房包銷關(guān)系的種類

對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。在商品房包銷中，存在著內(nèi)部和外部兩個方面的三種法律關(guān)系。內(nèi)部關(guān)系即開發(fā)商與包銷人之間的包銷關(guān)系，如果開發(fā)商與包銷人之間產(chǎn)生糾紛，可以通過他們之間的包銷合同予以調(diào)整。外部關(guān)系即開發(fā)商和包銷人與買受人之間的關(guān)系，其中包括：

（1）開發(fā)商與買受人之間的買賣關(guān)系。從商品房的交易看，享有售房主體資格的是商品房的所有人即開發(fā)商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房的行為是由包銷人與買受人實際完成的，但從合同關(guān)系上看，商品房的買賣雙方應(yīng)為開發(fā)商與買受人，這是一種具有法律形式意義的買賣關(guān)系。

（2）包銷人與買受人之間的法律關(guān)系。包銷人與買受人之間雖然沒有直接的買賣關(guān)系，但由于買賣行為是由包銷人與開發(fā)商共同完成的，即包銷人推銷房屋、聯(lián)系買受人，進(jìn)行的是過程行為，開發(fā)商與買受人訂立買賣合同，進(jìn)行的是結(jié)果行為，同時包銷人將房屋買賣所獲得的房屋價款中的包銷基價部分支付開發(fā)商，剩余的超出包銷基價的差額部分留給自己。因此，包銷人仍然是買賣合同實際的和重要的參與人，只是包銷人的銷售行為隱藏在買賣合同的后面而已。

二、包銷商與開發(fā)商的區(qū)別

（1）包銷商的包銷行為，目的不是為了開發(fā)商的利益，而是為了獲取銷售價格和包銷基價之間的差價作為自己的利潤；

（2）包銷商包銷開發(fā)商的房屋，只是—種銷售行為，是銷售他人所有的房屋的行為，而并沒有在銷售前取得房屋的所有權(quán)；

（3）包銷商的包銷行為是獨立的，對此，該行包銷商也要承擔(dān)—定的風(fēng)險；

（4）包銷商最后承購剩余房屋，只是包銷行為的—種效力結(jié)果，如果當(dāng)事人之間有約定，也可以將剩余房屋退還給開發(fā)商。